La location touristique est-elle soumise à la TVA en Espagne ? Quand elle est exonérée et quand on facture 10 %
Un particulier qui loue son appartement à des touristes sans services hôteliers ne facture pas de TVA : la location est exonérée. Il n'y a de TVA à 10 % que si vous fournissez des services de type hôtelier pendant le séjour. Ce qui compte comme service hôtelier et ce qui ne compte pas.
Révisé le 22 septembre 2026 · Par l'équipe de Torremolinos Gestión Vacacional, plus de dix ans de gestion de logements touristiques · Version Markdown · Versión en español
Réponse courte : si vous louez votre appartement à des touristes sans fournir de services de type hôtelier, la location est exonérée de TVA : vous ne la facturez pas au client, vous ne déposez pas de déclarations de TVA pour elle et vous ne pouvez pas déduire la TVA de vos frais. Si vous fournissez des services hôteliers pendant le séjour (ménage et changement de linge périodiques, petit-déjeuner, réception), la location devient un service d'hébergement avec TVA à 10 %. Le ménage à l'arrivée et au départ n'est pas un service hôtelier.
Qu'est-ce qui compte comme service hôtelier ?
Selon le fisc, des services complémentaires propres à l'industrie hôtelière, fournis pendant le séjour :
- Ménage du logement périodique pendant que le client est là (par exemple tous les deux jours).
- Changement de draps et de serviettes pendant le séjour.
- Petit-déjeuner, repas, service en chambre.
- Réception et assistance permanente au client au sens hôtelier.
Qu'est-ce qui ne compte PAS ?
- Ménage et changement de linge à l'arrivée et au départ de chaque client.
- Nettoyage des parties communes de l'immeuble.
- Remise des clés, assistance téléphonique, entretien et réparations.
- Wifi, télévision, ustensiles.
Avec ces services, qui sont ceux de n'importe quel logement touristique normal, la location reste exonérée.
Donc, un particulier n'a rien à faire pour la TVA ?
Aucun formulaire. Une nuance qui perturbe : jusqu'en 2022, les commissions de Booking et Airbnb arrivaient sans TVA et le propriétaire devait l'autoliquider (l'« autoliquidation » ou reverse charge). Depuis le 1er janvier 2023, ce n'est plus le cas : la loi sur la TVA a exclu l'intermédiation dans la location d'immeubles de cette règle et c'est la plateforme qui vous facture les 21 % sur sa facture et les déclare. Vous ne les déduisez pas (votre location est exonérée) et vous les soustrayez dans votre déclaration de revenus comme frais. Explications dans La TVA des commissions de Booking et Airbnb.
Et si j'engage un gestionnaire ?
Le gestionnaire vous facture sa commission avec 21 % de TVA. Vous la payez et, votre location étant exonérée, vous ne la récupérez pas : c'est un coût de plus que vous déduisez dans la déclaration de revenus au sein des frais. La location au client reste exonérée, car c'est toujours vous qui la fournissez au sens fiscal.
Quand est-il intéressant d'être à la TVA à 10 % ?
Seulement si vous allez vraiment fournir des services hôteliers (un immeuble d'appartements avec réception et ménage quotidien, par exemple). Vous facturez alors 10 % au client, mais vous déduisez 21 % sur tous vos achats et travaux. Pour un appartement, cela ne compense pas le travail des déclarations trimestrielles et des livres.
Et les plateformes facturent-elles la TVA au client ?
Certaines facturent au client des frais de service avec leur TVA ; c'est l'affaire de la plateforme, pas la vôtre. Ce que vous recevez pour l'hébergement reste une location exonérée.
Résumé pour un particulier avec un appartement
- Au client : sans TVA.
- Du gestionnaire et des personnes de ménage : factures avec 21 %, qui sont un coût.
- De Booking et Airbnb : commission avec 21 % de TVA sur leur facture depuis 2023 ; la plateforme la déclare, vous ne déposez rien pour cela et vous ne la déduisez pas.
- En cas de doute, un comptable règle la question en une consultation d'une demi-heure. Elle vaut la peine la première année.