Channel manager seul ou gestion intégrale ? Ce que fait chacun, ce qu'il facture et qui paie chaque frais
Le channel manager travaille à distance : annonces, prix et messages, pour 8-12 %. La gestion intégrale met en plus quelqu'un sur le terrain (clés, ménage, pannes, enregistrement des voyageurs) pour 15-25 %. Tableau de ce que fait chacun, de ce que paie le propriétaire, de ce que paie le client et de ce que paie le gestionnaire.
Révisé le 22 septembre 2026 · Par l'équipe de Torremolinos Gestión Vacacional, plus de dix ans de gestion de logements touristiques · Version Markdown · Versión en español
Réponse courte : ce sont deux services différents, pas deux prix pour le même. Le channel manager (ou « cogestion en ligne ») s'occupe des annonces, des prix et des messages à distance, pour 8-12 % de ce que vous percevez, et vous vous chargez de tout le physique : clés, ménage, pannes, enregistrement des voyageurs. La gestion intégrale fait tout cela et a en plus quelqu'un sur le terrain, pour 15-25 % selon le gestionnaire et ce qui est inclus. Dans les deux modèles, le ménage est payé par le client et ce qui appartient à l'appartement (consommables, linge de lit, électroménager, réparations) est payé par le propriétaire. Si vous habitez près et avez du temps, le channel manager fonctionne ; si vous habitez loin ou ne voulez pas que le téléphone sonne en août, l'intégrale.
Tableau : qui fait quoi
| Tâche | Je le fais moi-même | Channel manager (8-12 %) | Gestion intégrale (15-25 %) |
|---|---|---|---|
| Licence et démarches auprès de la Junta | Vous | Parfois, avec coût à part | Inclus (nous, gratuitement) |
| Annonces sur Booking, Airbnb, Vrbo… | Vous | Gestionnaire | Gestionnaire |
| Prix et calendrier | Vous | Gestionnaire | Gestionnaire |
| Messages avec les clients 24 h/24 | Vous | Gestionnaire | Gestionnaire |
| Remise des clés et arrivées tardives | Vous | Vous | Gestionnaire |
| Ménage et linge de lit | Vous (ou vous sous-traitez) | Vous | Le gestionnaire coordonne ; le client paie |
| Enregistrement des voyageurs (SES.Hospedajes) | Vous | Selon contrat, souvent vous | Gestionnaire |
| Pannes et réparations | Vous | Vous | Le gestionnaire gère ; matériaux au prix coûtant |
| Voisins, copropriété, inspections | Vous | Vous | Gestionnaire |
| Avis et réclamations | Vous | Gestionnaire | Gestionnaire |
| Relevé mensuel et récapitulatif pour le fisc | Vous | Selon contrat | Gestionnaire |
Ce qui ne change jamais de mains : la responsabilité légale est la vôtre (le logement est inscrit à votre nom) et c'est vous qui encaissez l'argent des réservations des plateformes, si le gestionnaire travaille avec les annonces à votre nom, ce qui est recommandé (Qui doit être titulaire de l'annonce ?).
Tableau : qui paie chaque frais
| Frais | Payé par… | Note |
|---|---|---|
| Commission de la plateforme (Booking ≈ 15 %, Airbnb 15,5 %) | Propriétaire | Déduite avant que vous soyez payé |
| Commission du gestionnaire | Propriétaire | Demandez toujours sur quelle base : brut ou net après plateforme (Quelle commission prend un gestionnaire ?) |
| Ménage de départ | Client, en supplément sur la réservation | Le gestionnaire l'encaisse et paie l'équipe ; vérifiez que le supplément couvre le coût |
| Fournitures (électricité, eau, internet) | Propriétaire | Frais déductible au prorata des jours loués |
| IBI, taxe des ordures, copropriété, assurance | Propriétaire | À Torremolinos, la taxe des ordures d'un logement touristique tourne autour de 500 € (Taxe des ordures) |
| Réparations et matériaux | Propriétaire | Au prix coûtant, avec facture du fournisseur ; le gestionnaire ne devrait pas ajouter de marge |
| Consommables (papier, savon, kit de bienvenue), linge de lit et serviettes, électroménager et remplacements | Propriétaire | C'est la norme en gestion intégrale : ce sont des choses de l'appartement, comme les meubles. Le gestionnaire les achète et les déduit sur le relevé, au prix coûtant |
| Photos de l'annonce | Selon le gestionnaire | Certains les facturent (120-250 €), d'autres les incluent. Demandez si vous gardez les photos si vous changez de gestionnaire. Nous les faisons gratuitement au début et, si nous cessons de gérer l'appartement, nous vous les donnons |
| Dégâts causés par un client | Client (caution, réclamation à la plateforme, assurance) | Que se passe-t-il s'ils me le saccagent ? |
Quand le channel manager est-il intéressant ?
- Vous habitez à moins de 20 minutes et pouvez y aller un dimanche d'août.
- Vous avez quelqu'un pour le ménage et pour remettre les clés (ou une serrure électronique).
- Cela ne vous dérange pas de répondre à un message à deux heures du matin, car le channel manager couvre en général les heures ouvrables et vous transmet l'urgent.
- Vous voulez apprendre le métier avant de le déléguer entièrement. Beaucoup commencent ainsi et passent à l'intégrale après le premier été.
Quand l'intégrale est-elle intéressante ?
- Vous habitez loin ou hors d'Espagne.
- Vous ne voulez pas de relation avec la copropriété, la police locale ni le technicien de la climatisation.
- Vous avez plus d'un appartement.
- Vous préférez un interlocuteur unique qui répond de tout, avec un relevé mensuel.
Les trois questions qui distinguent une offre d'une autre
- Qui est sur le terrain ? Si la réponse est « un collaborateur » ou « vous », c'est de la gestion de canaux même si ça s'appelle intégrale.
- Que se passe-t-il un samedi à 23 h si le client ne peut pas entrer ? Celui qui répond avec un nom et un téléphone fait de l'intégrale.
- Qui paie les consommables, le linge de lit et les remplacements, et à qui sont les photos ? La norme est que le propriétaire paie les premiers au prix coûtant et que les photos restent à vous ; cela doit figurer dans le contrat (Que doit inclure le contrat avec un gestionnaire ?).
Et comparez avec le faire vous-même, chiffres à l'appui : Gestionnaire ou je le fais moi-même ?.