La TVA des commissions de Booking et Airbnb : la plateforme vous la facture, vous ne la déduisez pas et vous la soustrayez dans votre déclaration

Réponse courte : depuis le 1er janvier 2023, la commission de Booking ou Airbnb vous parvient avec 21 % de TVA sur la facture, et c'est la plateforme qui la déclare en Espagne, pas vous. La loi sur la TVA a expressément exclu les services d'intermédiation dans la location d'immeubles de l'« autoliquidation » (art. 84.Un.2º.a, lettre e'), donc vous n'avez pas à déposer le formulaire 309, ni à vous inscrire au ROI (VIES), ni à déposer le 349 pour ces commissions. Cette TVA ne peut pas être déduite, car votre location est exonérée, mais vous la soustrayez dans la déclaration de revenus comme partie du frais de commission. Pour un appartement qui paie 3 500 € de commissions par an, cela fait environ 735 € de TVA qui font partie du coût.

Pourquoi tant de gens disent-ils le contraire ?

Parce que jusqu'en 2022, c'était l'inverse. Booking (Pays-Bas) et Airbnb (Irlande) facturaient sans TVA et le propriétaire, en tant qu'« entrepreneur » au sens de la TVA, devait autoliquider les 21 % sur le formulaire 309, s'inscrire au ROI et déposer le 349. Beaucoup de guides, et certains conseillers, décrivent encore ce schéma. La loi 31/2022 (budget 2023) a modifié l'article 84 de la loi sur la TVA et depuis, l'assujetti est la plateforme. Si votre comptable vous fait encore déposer le 309 pour les commissions des plateformes, montrez-lui l'article.

Que dois-je faire alors ?

1. Regarder la facture de la plateforme : elle doit indiquer la base (la commission), la TVA à 21 % et le total. Airbnb la détaille ainsi sur la facture des frais de service ; Booking, sur la facture de commissions.
2. La conserver : la base et la TVA sont un frais déductible dans votre IRPF, au prorata des jours loués comme le reste (Frais déductibles).
3. Rien de plus. Si vous ne faites que louer et n'avez pas d'autre activité soumise à TVA, vous ne déposez ni le 303, ni le 390, ni le 309, ni le 349 pour cela.

Si une facture vous arrive sans TVA, ne la considérez pas comme correcte : demandez à la plateforme ou à votre comptable. La loi en main, l'obligation de facturer la TVA incombe à la plateforme, pas à vous.

Puis-je déduire cette TVA ?

Non. La location touristique sans services hôteliers est exonérée de TVA (La location touristique est-elle soumise à la TVA ?), et qui ne réalise que des opérations exonérées ne déduit pas la TVA supportée. C'est un coût pur, comme la TVA de la facture du gestionnaire ou du ménage. Ce que vous faites, c'est la soustraire dans la déclaration de revenus, au sein du frais.

Combien est-ce dans une année normale ?

C'est pourquoi, quand vous comparez les plateformes ou calculez la rentabilité, la commission réelle d'Airbnb n'est pas 15,5 % mais 18,8 %, et celle de Booking n'est pas 15 % (plus 1,3 % d'encaissement) mais près de 19,7 %. La calculatrice en tient déjà compte.

Et la facture du gestionnaire ?

Pareil : le gestionnaire est espagnol, il vous facture avec 21 % de TVA, vous ne la déduisez pas et vous la soustrayez dans la déclaration de revenus comme frais. Un gestionnaire qui vous facture « sans TVA » ou ne facture pas est un signal d'alarme : voir Signes d'un mauvais gestionnaire.

Et si les annonces sont au nom du gestionnaire ?

Alors la commission de la plateforme (avec sa TVA) est facturée par Booking ou Airbnb au gestionnaire, et le gestionnaire vous verse le net. C'est l'une des raisons pour lesquelles certains propriétaires préfèrent que les annonces soient au nom du gestionnaire, et d'autres préfèrent les garder à leur nom pour conserver avis et contrôle. Les deux options sont comparées dans Qui est titulaire de l'annonce ?.

Que faisons-nous ?

Nous remettons à chaque propriétaire un récapitulatif annuel avec les commissions de chaque plateforme et leur TVA, par logement, pour que son comptable les saisisse dans la déclaration en deux minutes. Et si un conseiller lui demande le 309 pour les commissions de Booking ou Airbnb, nous lui envoyons ce guide avec l'article.