Comment commencer à louer votre appartement aux touristes en Andalousie, étape par étape : le bon ordre (et combien de temps prend chaque étape)

Réponse courte : les trois premières étapes sont des filtres, et elles viennent dans cet ordre : votre commune doit admettre de nouveaux logements touristiques à cette adresse, votre copropriété doit l'approuver aux trois cinquièmes et l'appartement doit respecter les exigences de la Junta. Si l'un échoue, ne dépensez pas davantage. Ensuite, la « licence » est une déclaration responsable en ligne, gratuite, qui vous permet de louer dès qu'elle est enregistrée. Le calendrier dépend de la copropriété (de trois semaines à trois mois) et la dépense, de la préparation de l'appartement (de 800 à 4 000 €).

1. Peut-on louer aux touristes à cette adresse ?

Cela dépend de votre mairie : elle doit admettre de nouveaux logements touristiques dans cette zone. Depuis le décret-loi 1/2025, une commune peut suspendre les nouvelles inscriptions jusqu'à trois ans (le moratoire). Fin septembre 2026, sur la Costa del Sol, seule Málaga ville les avait suspendues ; Fuengirola ne les admet qu'avec une entrée indépendante de l'immeuble.

Saisissez votre adresse sur la carte « Puis-je louer ici ? » et, si vous voulez la réponse officielle, demandez par écrit à l'Urbanisme un rapport de compatibilité urbanistique : en vous inscrivant, vous déclarez que le logement est compatible, et s'il ne l'est pas, l'inscription est annulée (art. 9 du décret 28/2016). Sont en outre exclus les logements sociaux (VPO) tant que dure leur protection et les logements en « asimilado a fuera de ordenación » (AFO) sans autorisation municipale (art. 1.3).

Plus de détails : moratoire municipal, certificat de compatibilité urbanistique et logements en AFO.

2. Ma copropriété me laisse-t-elle faire ?

Seulement si elle l'approuve expressément. Depuis le 3 avril 2025, il faut le vote des trois cinquièmes des propriétaires, qui doivent aussi réunir les trois cinquièmes des quotes-parts (art. 7.3 et 17.12 de la loi sur la propriété horizontale), et la Junta demande le certificat de l'accord.

Deux règles aident : les absents qui ne votent pas contre dans les 30 jours suivant la réception du procès-verbal comptent comme favorables, et le président doit convoquer une assemblée extraordinaire si 25 % des propriétaires ou des quotes-parts le demandent. Si le règlement de copropriété interdit l'usage touristique, pas d'inscription tant qu'il n'est pas modifié.

Plus de détails : Ma copropriété peut-elle l'interdire ?, comment demander le vote et règlements qui l'interdisent.

3. L'appartement respecte-t-il les exigences ?

Il doit respecter le décret 28/2016 de la Junta. Ce qui écarte le plus d'appartements : 14 m² construits par place selon le Cadastre (minimum 25 m²), arrondi à l'inférieur ; deux salles de bains au-delà de 5 places et trois au-delà de 8 ; et 4 places par chambre au maximum. Un appartement de 60 m², c'est 4 places, pas 6.

Et aussi :

• Climatisation dans les chambres et le salon si vous ouvrez entre mai et août, et chauffage si vous ouvrez entre décembre et mars ; fixe ou portable, jamais un ventilateur.
• Ventilation directe et occultation dans les chambres ; lits d'au moins 80×190 ou 135×190 cm.
• L'équipement de l'annexe : télévision, cafetière, grille-pain, fer à repasser, sèche-cheveux, deux serviettes par personne, jeu de draps de rechange…
• Trousse de secours, extincteur et détecteur de fumée.

Vous ne le prouvez pas à l'inscription, vous le déclarez ; c'est vérifié si l'on vous demande des documents ou en cas d'inspection. Prenez une photo de chaque élément.

Plus de détails : exigences de l'appartement, mètres carrés par place et équipement obligatoire.

4. De quels papiers ai-je besoin et qui les dépose ?

Une déclaration responsable auprès de la Junta (procédure 6631), uniquement en ligne et obligatoirement avec le certificat numérique du titulaire : vous ou, si vous préférez, votre gestionnaire comme titulaire de l'exploitation. Cl@ve ne permet pas de la déposer.

Ayez sous la main : la référence cadastrale, la nota simple du Registre de la propriété, le certificat de la copropriété, le contrat qui vous permet de l'exploiter si vous n'êtes pas le propriétaire, ainsi que les places et les périodes d'ouverture (le plus simple : toute l'année, avec répétition annuelle).

Une fois la déclaration enregistrée, vous pouvez publier l'annonce et louer ; pas avant : louer sans inscription est une infraction grave, passible d'une amende de 2 001 à 18 000 € (art. 78 de la loi 13/2011 sur le tourisme en Andalousie).

Plus de détails : documents pour la licence et comment se fait la démarche.

5. Combien de temps et combien d'argent pour démarrer ?

L'inscription est gratuite et il n'existe aucune « taxe de licence ». Le délai dépend de la copropriété : de trois semaines à trois mois pour obtenir l'accord. Le reste est rapide : nota simple en quelques heures (environ 10 €), certificat numérique gratuit en une semaine au plus, une heure de formulaire. La résolution avec le code peut prendre des semaines, mais entre-temps vous exploitez déjà.

L'argent part dans la préparation de l'appartement : 800-1 500 € s'il est déjà meublé et climatisé, 3 000-4 000 € s'il faut acheter climatisation, matelas ou électroménager. Pour un appartement normal, on le récupère avec les quatre à huit premières semaines de haute saison.

Plus de détails : délai et coût de la licence et combien coûte le démarrage.

6. Que faire avant la première réservation ?

Cinq choses :

1. Le code d'inscription dans toutes les annonces (Booking, Airbnb, votre site, réseaux sociaux). Si une plateforme demande un numéro avant la résolution, utilisez celui de l'enregistrement d'entrée.
2. Inscription sur SES.Hospedajes, du ministère de l'Intérieur : une seule fois. Ensuite, chaque voyageur de plus de 14 ans est communiqué dans les 24 heures suivant son arrivée (décret royal 933/2021).
3. Une assurance qui déclare l'usage touristique. Elle n'est pas obligatoire, mais avec votre assurance habitation habituelle, vous risquez de vous retrouver sans couverture.
4. Feuilles de réclamation officielles sur papier, avec leur affiche, et informations touristiques sur la zone.
5. Certificat d'efficacité énergétique, avec son étiquette dans les annonces (art. 3 et 16 du décret royal 390/2021), même si la Junta ne le demande pas.

Et le fisc : sans services hôteliers (ménage ou changement de linge en cours de séjour, petits-déjeuners), vous ne vous inscrivez pas au recensement des entrepreneurs et ne facturez pas de TVA (art. 3.2.a du décret royal 1065/2007) ; avec eux, si, et TVA à 10 %.

Plus de détails : code dans les annonces, enregistrement des voyageurs et assurance.

7. Quelles obligations aurai-je chaque mois et chaque année ?

Dans le cas normal (particulier, sans services hôteliers), rien de mensuel avec le fisc : ni TVA trimestrielle ni cotisation d'indépendant ; ce qu'il y a se fait par réservation et par année.

• À chaque réservation : enregistrement des voyageurs sous 24 heures, ménage à l'arrivée et au départ, document tenant lieu de contrat signé par le client (vous le conservez un an) et justificatif de paiement.
• Chaque année, la déclaration de revenus : les revenus vont à l'IRPF comme revenus du capital immobilier (art. 27.2 de la loi sur l'IRPF), en déduisant les frais au prorata des jours loués, plus un petit revenu imputé pour les jours vides.
• Avant le 1er janvier, les périodes d'ouverture de l'année suivante, si vous n'avez pas coché la répétition annuelle.
• Dès que quelque chose change (titulaire, places, périodes, coordonnées), le communiquer à la Junta.

Indépendant ? Avec un appartement, sans services hôteliers et avec un gestionnaire, normalement non, même s'il n'existe pas de seuil fixe. Si vous vivez hors d'Espagne, vous êtes imposé comme non-résident (modèle 210).

Plus de détails : le fisc, dois-je être indépendant ? et périodes d'ouverture.

8. Je gère moi-même ou je fais appel à quelqu'un ?

Le faire vous-même économise la commission en échange de 5-8 heures par semaine en haute saison, d'habiter à moins d'une demi-heure, d'avoir un agent d'entretien avec un remplaçant et de ne pas voyager en juillet et août. La gestion complète facture 15 % plus TVA sur ce que vous encaissez des plateformes, hors ménage ; un gestionnaire limité aux annonces et aux prix, 8-12 %, et les clés et le ménage restent à votre charge.

Le test : pouvez-vous être à l'appartement en 30 minutes un samedi d'août à onze heures du soir ?

Plus de détails : gestionnaire ou moi-même ? et gestionnaire de canaux ou gestion complète.

Checklists et modèles

Pour suivre ces étapes sans rien oublier, vous trouverez dans Téléchargements des checklists et des modèles prêts à imprimer ou à remplir.