Comment fixer le prix d'un appartement touristique : saisons, séjours minimums et prix qui bougent

Réponse courte : le prix d'un appartement touristique n'est pas un chiffre : c'est un calendrier. On part d'un prix de base pour un jour normal de moyenne saison et on le multiplie ou le divise selon la saison (sur la Costa del Sol, août vaut trois fois février), le jour de la semaine, les événements et l'anticipation avec laquelle arrive la réservation. On y ajoute des séjours minimums qui changent selon la période. Un prix fixe toute l'année est l'erreur la plus coûteuse d'un nouveau propriétaire.

Que doit inclure le prix selon la loi ?

Le décret 28/2016 (art. 8.1) exige que le prix soit proposé par nuit et qu'il inclue, en tout état de cause, « la fourniture d'eau, d'électricité, de chauffage, de climatisation, le ménage à l'arrivée de nouveaux utilisateurs et l'usage du linge de lit et de bain et de la vaisselle ». Autrement dit : on ne peut pas facturer l'électricité ou l'eau à part, ni les draps ; on peut détailler le ménage comme supplément sur la plateforme, à condition que ce soit publié avant la réservation. Et il faut remettre un justificatif de réservation (prix total, acomptes et pénalités) et un justificatif de paiement.

Comment fixer le prix de base ?

En regardant ce que facturent, pour les mêmes dates, les appartements similaires de votre zone sur Booking et Airbnb : mêmes places, même distance à la plage, terrasse ou non. Pas ce que « dit » leur annonce, mais ce qu'ils facturent réellement pour une date précise. Nous mesurons chaque semaine les prix réels de la Costa del Sol par zone et par type, et nous ajustons les prix avec cela.

À titre de référence, le prix moyen par nuit facturé en 2026 dans un appartement bien géré de la Costa del Sol a été de 85 €, avec ces mois (par mois d'arrivée) : janvier 48 €, février 52 €, mars 57 €, avril 69 €, mai 83 €, juin 103 €, juillet 126 €, août 164 €, septembre 90 €, octobre 70 €, novembre 109 €, décembre 49 €.

Qu'est-ce qui fait monter ou baisser le prix ?

• Saison : le calendrier de Les saisons sur la Costa del Sol.
• Jour de la semaine : vendredi et samedi se paient plus cher hors haute saison.
• Événements : Semaine sainte, Feria de Málaga, San Miguel à Torremolinos, ponts, Noël.
• Anticipation : un trou à trois jours se remplit en baissant le prix ; une date d'août à quatre mois ne se brade pas.
• Occupation de la zone : quand la concurrence se remplit, votre prix peut monter sans perdre de réservations.
• Durée : remises à la semaine et au mois en basse saison, qui attirent les séjours d'hiver.

Que sont les séjours minimums et pourquoi sont-ils importants ?

Le nombre minimal de nuits que vous acceptez. En haute saison, 3-5 nuits (évite qu'une réservation de deux nuits casse une semaine entière) ; en basse saison, 2 nuits, ou 1 pour combler les trous. En plus, un minimum de 2-3 nuits le week-end réduit les fêtes : personne n'en organise une pour une nuit s'il doit en payer trois.

Tarification dynamique automatique ou à la main ?

Il existe des programmes (PriceLabs, Beyond, Wheelhouse et similaires) qui font bouger le prix chaque jour selon la demande de la zone. Ils fonctionnent bien si quelqu'un les surveille : ils fixent des prix absurdes à des dates bizarres et ne savent pas que votre appartement a la meilleure terrasse de la rue. Un gestionnaire avec un portefeuille combine en général l'outil avec ses propres données de marché et son jugement. Un propriétaire avec un appartement peut le faire à la main avec un calendrier de saisons et une révision hebdomadaire.

Les erreurs les plus courantes

1. Prix fixe toute l'année.
2. Copier le prix d'une annonce au lieu du prix réel pour une date.
3. Baisser le prix d'août par peur quand l'appartement n'est pas encore plein en mai : en août, il se remplit de toute façon.
4. Ne pas toucher au prix quand il y a des trous à quelques jours.
5. Oublier les séjours minimums, et finir avec un calendrier plein de trous d'une nuit.

Dans quelle mesure cela change-t-il le résultat ?

Entre un appartement à prix fixe et le même appartement avec des prix par saison, la différence se situe entre 15 % et 30 % de facturation annuelle, à occupation égale. C'est ce qui fait qu'un gestionnaire « se paie tout seul » dans bien des cas.