# Cómo empezar a alquilar tu piso a turistas en Andalucía, paso a paso: el orden correcto (y cuánto tarda cada paso) > Primero, que tu municipio y tu comunidad lo permitan; después, que el piso cumpla; luego, la declaración responsable ante la Junta, que es gratis y te deja alquilar desde que la presentas. Los ocho pasos en orden, dónde se hace cada uno y cuánto tarda. > > Tema: Antes de empezar · Revisado: 2026-10-06 · URL: https://mipisoturistico.app/guias/empezar-paso-a-paso > Publicado por Mi Piso Turístico (Torremolinos Gestión Vacacional), gestora de viviendas turísticas en la Costa del Sol. **Respuesta corta:** los tres primeros pasos son **filtros**, y van en este orden: que tu **municipio** admita viviendas turísticas nuevas en esa dirección, que tu **comunidad** lo apruebe por tres quintos y que el **piso cumpla** los requisitos de la Junta. Si uno falla, no sigas gastando. Después, la «licencia» es una **declaración responsable** por internet, **gratuita**, que te deja alquilar **desde que queda registrada**. El calendario lo marca la comunidad (**de tres semanas a tres meses**) y el gasto, poner el piso a punto (**de 800 a 4.000 €**). | Paso | Qué haces | Dónde | Tiempo orientativo | |---|---|---|---| | 1. Municipio | Compruebas que admite altas nuevas en tu zona | [Mapa](/puedo-alquilar-aqui) y Urbanismo | Una tarde; un informe por escrito, semanas | | 2. Comunidad | Acuerdo de tres quintos y certificado | Junta de propietarios | De tres semanas a tres meses | | 3. Piso | Calculas plazas y repasas el equipamiento | Catastro y el propio piso | Media hora de repaso | | 4. Papeles | Nota simple y declaración responsable | Registro de la Propiedad y Junta | Nota simple, horas; certificado digital, hasta una semana; formulario, una hora | | 5. Presupuesto | Compras lo que falta | Tu casa | Licencia 0 €; puesta a punto 800-4.000 € | | 6. Antes de la primera reserva | Código en anuncios, SES.Hospedajes, seguro, hojas de reclamaciones | Portales, Ministerio del Interior, aseguradora | Una sola vez | | 7. Después | Registro de viajeros y renta | SES.Hospedajes y Agencia Tributaria | 24 horas tras cada entrada; renta anual | | 8. Gestión | Tú o un gestor | — | 5-8 horas semanales en temporada alta si lo haces tú | ## 1. ¿Se puede alquilar a turistas en esta dirección? Depende de tu **ayuntamiento**: tiene que admitir viviendas turísticas nuevas en esa zona. Desde el Decreto-ley 1/2025, un municipio puede **suspender las altas nuevas hasta tres años** (la moratoria). A finales de septiembre de 2026, en la Costa del Sol solo **Málaga capital** las tenía suspendidas; **Fuengirola** solo las admite con **entrada independiente** del edificio. Pon tu dirección en el [mapa «¿Puedo alquilar aquí?»](/puedo-alquilar-aqui) y, si quieres el dato oficial, pide por escrito a Urbanismo un **informe de compatibilidad urbanística**: al inscribirte **declaras** que la vivienda es compatible, y si no lo es, la inscripción se cancela (art. 9 del Decreto 28/2016). Quedan fuera, además, las **VPO** mientras dure su protección y las viviendas en **asimilado a fuera de ordenación (AFO)** sin autorización municipal (art. 1.3). Más en: [moratoria municipal](/guias/moratoria-municipal), [certificado de compatibilidad urbanística](/guias/certificado-compatibilidad-urbanistica) y [viviendas en AFO](/guias/fuera-de-ordenacion-y-afo). ## 2. ¿Me deja la comunidad de vecinos? Solo si lo **aprueba expresamente**. Desde el **3 de abril de 2025** hace falta el voto de **tres quintos de los propietarios** que sumen, además, tres quintos de las cuotas (arts. 7.3 y 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal), y la Junta pide el **certificado del acuerdo**. Ayudan dos reglas: los ausentes que no voten en contra en los 30 días siguientes a recibir el acta cuentan a favor, y el presidente debe convocar junta extraordinaria si lo pide el 25 % de los propietarios o cuotas. Si los **estatutos prohíben** el uso turístico, no hay inscripción hasta cambiarlos. Más en: [¿Puede mi comunidad prohibirlo?](/guias/comunidad-de-vecinos), [cómo pedir el voto](/guias/como-pedir-el-voto-a-la-comunidad) y [estatutos que lo prohíben](/guias/estatutos-que-prohiben). ## 3. ¿Cumple el piso los requisitos? Tiene que cumplir el Decreto 28/2016 de la Junta. Lo que más pisos descarta: **14 m² construidos por plaza** según el Catastro (mínimo 25 m²), redondeando hacia abajo; **dos baños** si pasas de 5 plazas y **tres** si pasas de 8; y **4 plazas por habitación** como máximo. Un piso de 60 m² son 4 plazas, no 6. Y además: - **Refrigeración** en dormitorios y salón si abres entre mayo y agosto, y **calefacción** si abres entre diciembre y marzo; fija o portátil, nunca un ventilador. - **Ventilación directa** y **oscurecimiento** en los dormitorios; camas de **80×190** o **135×190 cm** como mínimo. - El **equipamiento del Anexo**: televisor, cafetera, tostadora, plancha, secador, dos toallas por persona, juego de sábanas de reposición… - **Botiquín, extintor y detector de humo**. No lo demuestras al inscribirte, lo **declaras**; se comprueba si te piden papeles o te inspeccionan. Haz una foto de cada cosa. Más en: [requisitos del piso](/guias/requisitos-del-piso), [metros por plaza](/guias/metros-por-plaza) y [equipamiento obligatorio](/guias/checklist-equipamiento-obligatorio). ## 4. ¿Qué papeles necesito y quién los presenta? Una **declaración responsable** ante la Junta (procedimiento 6631), **solo por internet** y **obligatoriamente con certificado digital** del titular: tú o, si lo prefieres, tu gestor como titular de la explotación. Cl@ve no sirve para presentarla. Ten a mano: **referencia catastral**, **nota simple** del Registro de la Propiedad, **certificado de la comunidad**, el **contrato** que te permite explotarla si no eres el propietario, y las **plazas** y **periodos de funcionamiento** (lo más sencillo: todo el año, con repetición anual). Registrada la declaración, puedes anunciar y alquilar; **antes, no**: alquilar sin inscripción es infracción grave, con multa de 2.001 a 18.000 € (art. 78 de la Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía). Más en: [documentos para la licencia](/guias/documentos-para-la-licencia) y [cómo se tramita](/guias/como-se-tramita-la-licencia). ## 5. ¿Cuánto tarda y cuánto cuesta arrancar? La inscripción **es gratuita** y no existe ninguna «tasa de la licencia». El tiempo lo marca la **comunidad**: de **tres semanas a tres meses** hasta tener el acuerdo. Lo demás es rápido: nota simple en horas (unos 10 €), certificado digital gratuito en hasta una semana, una hora de formulario. La resolución con el código puede tardar semanas, pero mientras ya operas. El dinero se va en **preparar el piso**: **800-1.500 €** si ya está amueblado y con aire acondicionado, **3.000-4.000 €** si hay que comprar climatización, colchones o electrodomésticos. En un piso normal se recupera con las primeras cuatro a ocho semanas de temporada alta. Más en: [cuánto tarda y cuesta la licencia](/guias/cuanto-tarda-y-cuesta-la-licencia) y [cuánto cuesta empezar](/guias/cuanto-cuesta-empezar). ## 6. ¿Qué hago antes de la primera reserva? Cinco cosas: 1. **El código de inscripción en todos los anuncios** (Booking, Airbnb, tu web, redes). Si una plataforma pide número antes de la resolución, usa el de registro de entrada. 2. **Alta en SES.Hospedajes**, del Ministerio del Interior: una vez. Después, cada viajero mayor de 14 años se comunica en las 24 horas siguientes a su entrada (Real Decreto 933/2021). 3. **Un seguro que declare el uso turístico**. No es obligatorio, pero con la póliza de hogar de siempre puedes quedarte sin cobertura. 4. **Hojas de reclamaciones** oficiales en papel, con su cartel, e información turística de la zona. 5. **Certificado de eficiencia energética**, con su etiqueta en los anuncios (arts. 3 y 16 del Real Decreto 390/2021), aunque la Junta no lo pida. Y Hacienda: sin **servicios de hotel** (limpieza o cambio de ropa a mitad de estancia, desayunos) **no te das de alta** en el censo de empresarios ni cobras IVA (art. 3.2.a del RD 1065/2007); con ellos, sí, e IVA del 10 %. Más en: [código en los anuncios](/guias/codigo-de-licencia-en-los-anuncios), [registro de viajeros](/guias/registro-de-viajeros) y [seguro](/guias/seguro-vivienda-turistica). ## 7. ¿Qué obligaciones tendré cada mes y cada año? En el caso normal (particular, sin servicios de hotel), **nada mensual con Hacienda**: ni IVA trimestral ni cuota de autónomos; lo que hay va por reserva y por año. - **Cada reserva**: registro de viajeros en 24 horas, **limpieza a la entrada y a la salida**, **documento a modo de contrato** firmado por el huésped (lo guardas un año) y **justificante de pago**. - **Cada año, la renta**: los ingresos van al IRPF como **rendimiento del capital inmobiliario** (art. 27.2 de la Ley del IRPF), restando los gastos en proporción a los días alquilados, más una pequeña renta imputada por los días vacíos. - **Antes del 1 de enero**, los periodos de funcionamiento del año siguiente, si no marcaste repetición anual. - **Cuando cambie algo** (titular, plazas, periodos, contacto), comunicarlo a la Junta. ¿Autónomo? Con un piso, sin servicios de hotel y con gestor, normalmente no, aunque **no hay un umbral fijo**. Si vives fuera de España, tributas como no residente (modelo 210). Más en: [Hacienda](/guias/hacienda-vivienda-turistica), [¿tengo que ser autónomo?](/guias/tengo-que-ser-autonomo) y [periodos de funcionamiento](/guias/periodos-de-funcionamiento). ## 8. ¿Lo gestiono yo o contrato a alguien? Hacerlo tú ahorra la comisión a cambio de **5-8 horas semanales en temporada alta**, vivir a menos de media hora, tener un limpiador con sustituto y no viajar en julio y agosto. La **gestión integral** cobra un **15 % más IVA** de lo que ingresas de los portales, sin la limpieza; un gestor de **solo anuncios y precios**, un **8-12 %**, y llaves y limpieza son cosa tuya. La prueba: ¿puedes estar en el piso en 30 minutos un sábado de agosto a las once de la noche? Más en: [¿gestor o lo hago yo?](/guias/gestor-o-hacerlo-yo) y [gestor de canales o gestión integral](/guias/gestor-de-canales-o-gestion-integral). ## Checklists y plantillas Para seguir estos pasos sin olvidarte de nada, en [Descargas](/descargas) tienes checklists y plantillas listas para imprimir o rellenar. ## Fuentes - [Junta de Andalucía: preguntas frecuentes sobre viviendas de uso turístico (inscripción gratuita, efectos desde el registro de entrada, certificado de la comunidad, código en la publicidad y periodos de funcionamiento)](https://www.juntadeandalucia.es/organismos/turismojusticiadesregulacionyadministracionlocal/areas/turismo/registro-turismo/establecimientos-servicios/paginas/faq-viviendas-turismo.html) - [Junta de Andalucía: ficha del procedimiento 6631, «Registro de Turismo de Andalucía (RTA): Inscripción. Inicio de actividad, reclasificación y modificación de las bases de inscripción»](https://www.juntadeandalucia.es/servicios/sede/tramites/procedimientos/detalle/6631.html) - [Decreto 28/2016 de las viviendas de uso turístico, texto consolidado de la Junta: artículos 1.3 (viviendas excluidas), 5, 6, 7 y 9, y Anexo (equipamiento)](https://www.juntadeandalucia.es/sites/default/files/inline-files/2025/04/Decreto%2028-2016%20de%202%20de%20febrero%20de%20las%20viviendas%20de%20uso%20turistico.pdf) - [Decreto 31/2024, que modifica el Decreto 28/2016: 14 m² construidos por plaza y climatización fija o portátil (BOJA nº 24, 02/02/2024)](https://www.juntadeandalucia.es/boja/2024/24/50) - [Decreto-ley 1/2025 de medidas urgentes en materia de vivienda (Andalucía), artículo 6: los ayuntamientos pueden suspender las viviendas turísticas nuevas hasta tres años (BOE)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOJA-b-2025-90042) - [Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 7.3 y 17.12 (texto consolidado, BOE)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906) - [Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía, artículo 78: cuantía de las multas (texto consolidado, BOE)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2012-876) - [Real Decreto 933/2021, de obligaciones de registro documental e información de las personas que ejercen actividades de hospedaje (BOE)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2021-17461) - [Real Decreto 390/2021, procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, artículos 3 y 16 (BOE)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2021-9176) - [Ley 35/2006 del IRPF, artículo 27.2: el alquiler solo es actividad económica con una persona empleada a jornada completa (BOE)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764#a27) - [Reglamento General de gestión e inspección tributaria (RD 1065/2007), artículo 3.2.a: quién no se incluye en el censo de empresarios (BOE)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-15984#a3)