Checklist antes de comprar un piso para alquilar a turistas

Lo que hay que comprobar antes de firmar las arras de un piso para uso turístico, tenga ya licencia o no: Registro de Turismo, nota simple, comunidad, ayuntamiento, metros y reservas.

Revisado el 6 de octubre de 2026 · Se aplica a: Andalucía, más lo que diga cada ayuntamiento

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Sirve tanto si el piso ya tiene licencia turística como si piensas inscribirlo tú después. Hazla antes de firmar las arras: casi todo se comprueba con la nota simple, los papeles de la comunidad y una consulta a Urbanismo. Si el municipio no admite altas nuevas, solo te sirve un piso que ya esté inscrito: míralo en ¿Puedo alquilar aquí?.

Obligatorio = lo exige una norma para que el piso pueda ser turístico (con su artículo). Recomendado = comprobación prudente antes de pagar. Según caso = solo si te afecta.

Obligatorio = lo exige una norma (se indica cuál). Recomendado = buena práctica. Según tu caso = solo si se da la situación.

1. Si dice que tiene licencia: el Registro de Turismo

La «licencia» es la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía. Se compra con el piso, pero hay que comprobar que existe.

Busca la dirección en el buscador de establecimientos turísticos de la Junta de Andalucía.RecomendadoDebe salir inscrita, activa, con su código VUT o VFT y las plazas declaradas. Si no aparece, la licencia no existe.
Comprueba quién figura como titular de la explotación.RecomendadoSi es una empresa gestora, pregunta qué contrato tiene y hasta cuándo. Si es una persona distinta del vendedor, algo no cuadra.
Compara las plazas inscritas con las que permiten los metros del Catastro.RecomendadoUna inscripción con más plazas de las que permiten los metros es un problema que heredas. El cálculo está en la sección 5.
Pregunta al vendedor si tiene abierto algún requerimiento, inspección o procedimiento de cancelación.RecomendadoLa Junta puede cancelar la inscripción por datos falsos, por dejar de cumplir los requisitos o por aviso del ayuntamiento (art. 9 del Decreto 28/2016).
Planifica comunicar el cambio de titularidad a la Junta antes de la entrega de llaves.ObligatorioProcedimiento 7267, con la escritura y la nota simple actualizada. Se comunica con carácter previo (art. 6.2.b del Decreto 143/2014). El código no cambia.
No pidas al vendedor que dé de baja la licencia si vas a seguir alquilando a turistas.RecomendadoEl cese cancela la inscripción. Volver exige una declaración nueva con la norma de hoy, y en un municipio con suspensión sería imposible.

2. La nota simple del piso: titular, VPO y AFO

Se pide en línea al Registro de la Propiedad (unos 10 €) y muestra cosas que el vendedor puede no contarte.

Pide la nota simple del piso y comprueba que el vendedor es el titular.RecomendadoTe hará falta también para comunicar el cambio de titularidad o para inscribir la vivienda.
Mira si la vivienda es protegida (VPO): aparece como nota marginal.ObligatorioMientras dure la protección no puede ser turística, ni entera ni por habitaciones (art. 1.3.a del Decreto 28/2016 y art. 72.1.e de la Ley 5/2025).
Si fue VPO, confirma que el plazo de protección terminó o que está descalificada.Según tu casoUna nota antigua puede seguir apareciendo: mira la fecha de calificación y el plazo. Si dudas, pregunta a la Delegación de Fomento y Vivienda.
Mira si la edificación está en asimilado a fuera de ordenación (AFO).ObligatorioSe anota por nota marginal. En AFO no puede ser turística sin autorización municipal previa y expresa del cambio de actividad (art. 1.3.d del Decreto 28/2016).
Si el edificio está «fuera de ordenación» (construido con licencia), pregunta qué obras admite.Según tu casoNinguna norma lo excluye del uso turístico, pero no podrás hacer ampliaciones ni reformas estructurales que el plan actual no permita.

3. La comunidad: estatutos y actas

Pídeselos al administrador antes de firmar. Que otros vecinos alquilen a turistas no significa que sea legal.

Pide los estatutos y busca «uso turístico», «alquiler vacacional», «actividad de hospedaje» o «cesión temporal a terceros».ObligatorioSi los estatutos prohíben el uso turístico, la vivienda no puede inscribirse (art. 9.1.g del Decreto 28/2016). Cambiarlos exige tres quintos e inscribirlo.
Pide la nota simple de la finca (del edificio, no del piso).RecomendadoAhí aparecen las limitaciones de los estatutos inscritas, que obligan también a los compradores, y la fecha en que se inscribieron.
Pide las actas de las juntas de los últimos años y busca acuerdos que limiten o prohíban el uso turístico.RecomendadoMuchas comunidades de la Costa del Sol aprobaron acuerdos así entre 2019 y 2024. Lee si son acuerdos de junta o cambios de estatutos.
Si el piso no está inscrito, cuenta con que necesitarás la aprobación expresa de la comunidad.ObligatorioDesde el 3 de abril de 2025: tres quintos de los propietarios que sumen tres quintos de las cuotas, antes de empezar (art. 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Si se inscribió después del 3 de abril de 2025, pide el acta o el certificado del acuerdo que lo autorizó.ObligatorioLa Junta lo pide para inscribir. Sin acuerdo, la comunidad puede exigir el cese y la Junta cancelar la inscripción.
Si ya tiene licencia, compara su fecha de inscripción con la de cualquier prohibición.RecomendadoSi la licencia es anterior, sigue valiendo: esos acuerdos no son retroactivos (art. 17.12 LPH). Si es posterior, la comunidad puede exigir el cese (art. 7.2 LPH).
Pregunta si la comunidad cobra una cuota extra a las viviendas turísticas.Según tu casoPuede acordar, por tres quintos, un incremento de hasta el 20 % de los gastos comunes (art. 17.12 LPH). Súmalo a tus números.

4. El ayuntamiento: moratoria y urbanismo

El ayuntamiento y la comunidad son dos filtros distintos y hay que pasar los dos.

Comprueba si el municipio admite viviendas turísticas nuevas o tiene suspensión (moratoria).ObligatorioEl ayuntamiento puede suspender las nuevas hasta tres años (art. 6 del Decreto-ley 1/2025). Málaga capital no admite altas nuevas desde agosto de 2025.
Confirma que el uso turístico es compatible con el plan urbanístico en esa finca.ObligatorioAl inscribir lo declaras (art. 9.1.e del Decreto 28/2016). Si no lo es, el ayuntamiento avisa y la Junta cancela la inscripción (art. 9.3).
Pide por escrito a Urbanismo un informe de compatibilidad urbanística antes de firmar.RecomendadoNo es obligatorio, pero es el papel más barato de la compra. Pregunta por compatibilidad, suspensión, cambio de uso y situación de fuera de ordenación o AFO.
Pregunta si hace falta licencia o declaración responsable de cambio de uso.Según tu casoSolo en los municipios que han regulado el uso turístico con el art. 6 del Decreto-ley 1/2025 (art. 6.1.a del Decreto 28/2016).
En Fuengirola, comprueba que el piso tiene entrada independiente del edificio.Según tu casoDesde 2024 no admite viviendas turísticas nuevas sin acceso independiente (art. 7.1.6 de su plan). Un piso con portal común no se inscribe.
Pide la licencia de primera ocupación o un certificado equivalente de Urbanismo.RecomendadoEs la forma habitual de demostrar que la vivienda cumple la normativa urbanística municipal.
Pregunta en Urbanismo si hay algún expediente de disciplina urbanística sobre la vivienda.RecomendadoSi supone el cese del uso turístico, el ayuntamiento lo comunica a la Junta para que cancele la inscripción (art. 9.4 del Decreto 28/2016).

5. El piso: metros, camas y baños

El número de plazas lo marca el más bajo de tres topes: metros, dormitorios y baños.

Mira en el Catastro los metros construidos de la vivienda y divídelos entre 14.Obligatorio14 m² construidos por plaza, mínimo 25 m², redondeando hacia abajo (Decreto 28/2016, en la redacción del Decreto 31/2024). 60 m² son 4 plazas.
Cuenta las plazas por dormitorio: máximo 4, y al menos 2 en camas que no sean literas.ObligatorioArt. 5.4 del Decreto 28/2016. Los sofás cama del salón cuentan: hasta dos plazas y solo si alquilas la vivienda completa.
Cuenta los baños: hacen falta dos con más de 5 plazas y tres con más de 8.ObligatorioArt. 6.1.c del Decreto 28/2016. Es el tope que más sorprende: un piso de tres dormitorios con un baño se queda en 5 plazas.
Comprueba que los dormitorios tienen ventilación directa al exterior o a un patio.ObligatorioArt. 6 del Decreto 28/2016. Un dormitorio interior sin ventana no vale.
Calcula el coste de poner refrigeración en dormitorios y salón si vas a abrir en verano.ObligatorioObligatoria si abres entre mayo y agosto. Vale fija o portátil, nunca ventiladores (art. 6.1.e del Decreto 28/2016).

6. Si se vende con reservas

Las reservas confirmadas son contratos del vendedor, no tuyos. Hay que pactarlas por escrito.

Pide la lista de reservas confirmadas desde la fecha de entrega: canal, fechas, importe y lo ya cobrado.RecomendadoAdjúntala como anexo a las arras y a la escritura.
Pacta por escrito qué reservas asumes y cómo se ajusta el dinero.RecomendadoNo te obligan las reservas del vendedor salvo que las asumas: los contratos solo producen efecto entre quienes los firman (art. 1257 del Código Civil).
Acuerda quién inicia el traspaso en Booking y en qué fecha.Según tu casoSolo puede iniciarlo el titular actual. Las reservas futuras pasan al comprador, que también responde de las obligaciones y facturas anteriores.
Ten en cuenta que en Airbnb no se traspasan ni la cuenta ni las reservas.Según tu casoLas reservas se quedan en la cuenta del vendedor: las atiende él o alguien por encargo suyo. Tu anuncio empieza de cero.
Si hay gestor, decide si sigues con él: su contrato es del vendedor, no tuyo.Según tu casoPacta también cómo termina el contrato del vendedor con el gestor y quién atiende a los huéspedes hasta la entrega.

Documento orientativo elaborado a partir de nuestras guías y de fuentes oficiales. No sustituye al asesoramiento profesional. La normativa cambia: comprueba la fecha de revisión.

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