Check-list avant d'acheter un appartement pour le louer à des touristes

Ce qu'il faut vérifier avant de signer le compromis d'un appartement à usage touristique, avec ou sans licence : Registre du tourisme, nota simple, copropriété, mairie, mètres carrés et réservations.

Révisé le 6 octobre 2026 · S'applique à: l'Andalousie, plus les règles de chaque mairie

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Elle sert aussi bien si l'appartement a déjà une licence touristique que si vous comptez l'inscrire vous-même ensuite. Faites-la avant de signer le compromis (contrat d'arras) : presque tout se vérifie avec la nota simple, les papiers de la copropriété et une demande à l'Urbanisme. Si la commune n'admet pas de nouvelles inscriptions, seul un appartement déjà inscrit vous convient : vérifiez-le sur Puis-je louer ici ?.

Obligatoire = une norme l'exige pour que l'appartement puisse être touristique (avec son article). Recommandé = vérification prudente avant de payer. Selon le cas = seulement si cela vous concerne.

Obligatoire = exigé par une règle (indiquée). Recommandé = bonne pratique. Selon votre cas = seulement si la situation s'applique.

1. S'il est dit qu'il a une licence : le Registre du tourisme

La « licence » est l'inscription du logement au Registro de Turismo de Andalucía (Registre du tourisme d'Andalousie). Elle s'achète avec l'appartement, mais il faut vérifier qu'elle existe.

Cherchez l'adresse dans le moteur de recherche des établissements touristiques de la Junta de Andalucía.RecommandéIl doit apparaître inscrit, actif, avec son code VUT ou VFT et les places déclarées. S'il n'apparaît pas, la licence n'existe pas.
Vérifiez qui figure comme titulaire de l'exploitation.RecommandéSi c'est une société de gestion, demandez quel contrat elle a et jusqu'à quand. Si c'est une personne autre que le vendeur, quelque chose ne colle pas.
Comparez les places inscrites avec celles que permettent les mètres carrés du Cadastre.RecommandéUne inscription avec plus de places que n'en permettent les mètres carrés est un problème dont vous héritez. Le calcul est à la section 5.
Demandez au vendeur s'il a une demande, une inspection ou une procédure d'annulation en cours.RecommandéLa Junta peut annuler l'inscription pour fausses déclarations, pour non-respect des exigences ou sur signalement de la mairie (art. 9 du Decreto 28/2016).
Prévoyez de communiquer le changement de titulaire à la Junta avant la remise des clés.ObligatoireProcédure 7267, avec l'acte de vente et la nota simple à jour. La communication se fait au préalable (art. 6.2.b du Decreto 143/2014). Le code ne change pas.
Ne demandez pas au vendeur de radier la licence si vous comptez continuer à louer à des touristes.RecommandéLa cessation annule l'inscription. Revenir exige une nouvelle déclaration selon la norme actuelle, et dans une commune avec suspension, ce serait impossible.

2. La nota simple de l'appartement : titulaire, VPO et AFO

Elle se demande en ligne au Registro de la Propiedad (Registre de la propriété, environ 10 €) et montre des choses que le vendeur peut ne pas vous dire.

Demandez la nota simple de l'appartement et vérifiez que le vendeur en est le titulaire.RecommandéVous en aurez aussi besoin pour communiquer le changement de titulaire ou pour inscrire le logement.
Regardez si le logement est un logement social (VPO) : cela apparaît en note marginale.ObligatoireTant que dure la protection, il ne peut pas être touristique, ni entier ni par chambres (art. 1.3.a du Decreto 28/2016 et art. 72.1.e de la Ley 5/2025).
S'il a été VPO, confirmez que la durée de protection est terminée ou qu'il a été déclassé.Selon votre casUne note ancienne peut continuer d'apparaître : regardez la date de classement et la durée. En cas de doute, demandez à la Delegación de Fomento y Vivienda (délégation du logement).
Regardez si le bâtiment est en « asimilado a fuera de ordenación » (AFO, assimilé à hors ordonnancement).ObligatoireC'est inscrit en note marginale. En AFO, pas d'usage touristique sans autorisation municipale préalable et expresse du changement d'activité (art. 1.3.d du Decreto 28/2016).
Si le bâtiment est « fuera de ordenación » (hors ordonnancement, construit avec permis), demandez quels travaux il admet.Selon votre casAucune norme ne l'exclut de l'usage touristique, mais vous ne pourrez pas faire d'agrandissements ni de travaux structurels que le plan actuel n'autorise pas.

3. La copropriété : règlement et procès-verbaux

Demandez-les au syndic avant de signer. Que d'autres voisins louent à des touristes ne veut pas dire que c'est légal.

Demandez le règlement de copropriété (estatutos) et cherchez « uso turístico », « alquiler vacacional », « actividad de hospedaje » ou « cesión temporal a terceros ».ObligatoireSi le règlement interdit l'usage touristique, le logement ne peut pas être inscrit (art. 9.1.g du Decreto 28/2016). Le modifier exige les trois cinquièmes et son inscription.
Demandez la nota simple de l'immeuble (du bâtiment, pas de l'appartement).RecommandéY figurent les limitations du règlement inscrites, qui s'imposent aussi aux acheteurs, et leur date d'inscription.
Demandez les procès-verbaux des assemblées des dernières années et cherchez des accords limitant ou interdisant l'usage touristique.RecommandéBeaucoup de copropriétés de la Costa del Sol ont adopté de tels accords entre 2019 et 2024. Vérifiez s'il s'agit d'accords d'assemblée ou de modifications du règlement.
Si l'appartement n'est pas inscrit, comptez sur le fait qu'il vous faudra l'accord exprès de la copropriété.ObligatoireDepuis le 3 avril 2025 : trois cinquièmes des propriétaires réunissant trois cinquièmes des quotes-parts, avant de commencer (art. 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal).
S'il a été inscrit après le 3 avril 2025, demandez le procès-verbal ou le certificat de l'accord qui l'a autorisé.ObligatoireLa Junta le demande pour l'inscription. Sans accord, la copropriété peut exiger la cessation et la Junta annuler l'inscription.
S'il a déjà une licence, comparez sa date d'inscription avec celle de toute interdiction.RecommandéSi la licence est antérieure, elle reste valable : ces accords ne sont pas rétroactifs (art. 17.12 LPH). Si elle est postérieure, la copropriété peut exiger la cessation (art. 7.2 LPH).
Demandez si la copropriété facture une charge supplémentaire aux logements touristiques.Selon votre casElle peut décider, aux trois cinquièmes, une hausse allant jusqu'à 20 % des charges communes (art. 17.12 LPH). Ajoutez-la à vos calculs.

4. La mairie : moratoire et urbanisme

La mairie et la copropriété sont deux filtres distincts, et il faut passer les deux.

Vérifiez si la commune admet de nouveaux logements touristiques ou si elle a une suspension (moratoire).ObligatoireLa mairie peut suspendre les nouveaux jusqu'à trois ans (art. 6 du Decreto-ley 1/2025). Málaga ville n'admet plus de nouvelles inscriptions depuis août 2025.
Confirmez que l'usage touristique est compatible avec le plan d'urbanisme pour cet immeuble.ObligatoireEn vous inscrivant, vous le déclarez (art. 9.1.e du Decreto 28/2016). S'il ne l'est pas, la mairie le signale et la Junta annule l'inscription (art. 9.3).
Demandez par écrit à l'Urbanisme un rapport de compatibilité urbanistique avant de signer.RecommandéCe n'est pas obligatoire, mais c'est le papier le moins cher de l'achat. Interrogez sur la compatibilité, la suspension, le changement d'usage et la situation hors ordonnancement ou AFO.
Demandez s'il faut un permis ou une déclaration responsable de changement d'usage.Selon votre casSeulement dans les communes qui ont réglementé l'usage touristique avec l'art. 6 du Decreto-ley 1/2025 (art. 6.1.a du Decreto 28/2016).
À Fuengirola, vérifiez que l'appartement a une entrée indépendante de l'immeuble.Selon votre casDepuis 2024, la commune n'admet pas de nouveaux logements touristiques sans accès indépendant (art. 7.1.6 de son plan). Un appartement avec entrée commune ne s'inscrit pas.
Demandez le permis de première occupation (licencia de primera ocupación) ou un certificat équivalent de l'Urbanisme.RecommandéC'est la façon habituelle de prouver que le logement respecte la réglementation urbanistique municipale.
Demandez à l'Urbanisme s'il existe une procédure de discipline urbanistique sur le logement.RecommandéSi elle entraîne la cessation de l'usage touristique, la mairie la communique à la Junta pour qu'elle annule l'inscription (art. 9.4 du Decreto 28/2016).

5. L'appartement : mètres carrés, lits et salles de bains

Le nombre de places est fixé par le plus bas de trois plafonds : mètres carrés, chambres et salles de bains.

Regardez au Cadastre les mètres carrés construits du logement et divisez-les par 14.Obligatoire14 m² construits par place, minimum 25 m², arrondi à l'inférieur (Decreto 28/2016, dans la rédaction du Decreto 31/2024). 60 m², c'est 4 places.
Comptez les places par chambre : 4 au maximum, et au moins 2 dans des lits qui ne sont pas superposés.ObligatoireArt. 5.4 du Decreto 28/2016. Les canapés-lits du salon comptent : jusqu'à deux places et seulement si vous louez le logement entier.
Comptez les salles de bains : il en faut deux au-delà de 5 places et trois au-delà de 8.ObligatoireArt. 6.1.c du Decreto 28/2016. C'est le plafond qui surprend le plus : un trois-chambres avec une salle de bains reste à 5 places.
Vérifiez que les chambres ont une ventilation directe sur l'extérieur ou sur une cour.ObligatoireArt. 6 du Decreto 28/2016. Une chambre intérieure sans fenêtre ne convient pas.
Calculez le coût de la climatisation dans les chambres et le salon si vous ouvrez en été.ObligatoireObligatoire si vous ouvrez entre mai et août. Fixe ou portable, jamais des ventilateurs (art. 6.1.e du Decreto 28/2016).

6. S'il est vendu avec des réservations

Les réservations confirmées sont des contrats du vendeur, pas les vôtres. Il faut les convenir par écrit.

Demandez la liste des réservations confirmées à partir de la date de remise : canal, dates, montant et somme déjà encaissée.RecommandéJoignez-la en annexe au compromis et à l'acte de vente.
Convenez par écrit des réservations que vous reprenez et de l'ajustement des sommes.RecommandéLes réservations du vendeur ne vous engagent pas, sauf si vous les reprenez : les contrats ne produisent d'effet qu'entre ceux qui les signent (art. 1257 du Código Civil).
Convenez de qui lance le transfert sur Booking et à quelle date.Selon votre casSeul le titulaire actuel peut le lancer. Les réservations futures passent à l'acheteur, qui répond aussi des obligations et factures antérieures.
Gardez à l'esprit que sur Airbnb ni le compte ni les réservations ne se transfèrent.Selon votre casLes réservations restent sur le compte du vendeur : il s'en occupe lui-même ou par l'intermédiaire de quelqu'un. Votre annonce part de zéro.
S'il y a un gestionnaire, décidez si vous continuez avec lui : son contrat est celui du vendeur, pas le vôtre.Selon votre casConvenez aussi de la façon dont se termine le contrat du vendeur avec le gestionnaire et de qui s'occupe des clients jusqu'à la remise.

Document indicatif élaboré à partir de nos guides et de sources officielles. Il ne remplace pas un conseil professionnel. La réglementation change : vérifiez la date de révision.

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