# Channel manager seul ou gestion intégrale ? Ce que fait chacun, ce qu'il facture et qui paie chaque frais

> Le channel manager travaille à distance : annonces, prix et messages, pour 8-12 %. La gestion intégrale met en plus quelqu'un sur le terrain (clés, ménage, pannes, enregistrement des voyageurs) pour 15-25 %. Tableau de ce que fait chacun, de ce que paie le propriétaire, de ce que paie le client et de ce que paie le gestionnaire.
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> Thème: Le gestionnaire · Révisé: 2026-09-22 · URL: https://mipisoturistico.app/fr/guides/channel-manager-ou-gestion-integrale
> Publié par Mi Piso Turístico (Torremolinos Gestión Vacacional), société de gestion de logements touristiques sur la Costa del Sol.

**Réponse courte :** ce sont deux services différents, pas deux prix pour le même. Le **channel manager** (ou « cogestion en ligne ») s'occupe des **annonces, des prix et des messages à distance**, pour **8-12 %** de ce que vous percevez, et vous vous chargez de tout le physique : clés, ménage, pannes, enregistrement des voyageurs. La **gestion intégrale** fait tout cela **et a en plus quelqu'un sur le terrain**, pour **15-25 %** selon le gestionnaire et ce qui est inclus. Dans les deux modèles, le ménage est payé par le client et ce qui appartient à l'appartement (consommables, linge de lit, électroménager, réparations) est payé par le propriétaire. Si vous habitez près et avez du temps, le channel manager fonctionne ; si vous habitez loin ou ne voulez pas que le téléphone sonne en août, l'intégrale.

## Tableau : qui fait quoi

| Tâche | Je le fais moi-même | Channel manager (8-12 %) | Gestion intégrale (15-25 %) |
|---|---|---|---|
| Licence et démarches auprès de la Junta | Vous | Parfois, avec coût à part | Inclus (nous, gratuitement) |
| Annonces sur Booking, Airbnb, Vrbo… | Vous | Gestionnaire | Gestionnaire |
| Prix et calendrier | Vous | Gestionnaire | Gestionnaire |
| Messages avec les clients 24 h/24 | Vous | Gestionnaire | Gestionnaire |
| Remise des clés et arrivées tardives | Vous | **Vous** | Gestionnaire |
| Ménage et linge de lit | Vous (ou vous sous-traitez) | **Vous** | Le gestionnaire coordonne ; le client paie |
| Enregistrement des voyageurs (SES.Hospedajes) | Vous | Selon contrat, souvent **vous** | Gestionnaire |
| Pannes et réparations | Vous | **Vous** | Le gestionnaire gère ; matériaux au prix coûtant |
| Voisins, copropriété, inspections | Vous | **Vous** | Gestionnaire |
| Avis et réclamations | Vous | Gestionnaire | Gestionnaire |
| Relevé mensuel et récapitulatif pour le fisc | Vous | Selon contrat | Gestionnaire |

Ce qui ne change jamais de mains : **la responsabilité légale est la vôtre** (le logement est inscrit à votre nom) et **c'est vous qui encaissez l'argent des réservations** des plateformes, si le gestionnaire travaille avec les annonces à votre nom, ce qui est recommandé ([Qui doit être titulaire de l'annonce ?](/guias/quien-es-titular-del-anuncio)).

## Tableau : qui paie chaque frais

| Frais | Payé par… | Note |
|---|---|---|
| Commission de la plateforme (Booking ≈ 15 %, Airbnb 15,5 %) | Propriétaire | Déduite avant que vous soyez payé |
| Commission du gestionnaire | Propriétaire | Demandez toujours **sur quelle base** : brut ou net après plateforme ([Quelle commission prend un gestionnaire ?](/guias/que-comision-cobra-un-gestor)) |
| Ménage de départ | **Client**, en supplément sur la réservation | Le gestionnaire l'encaisse et paie l'équipe ; vérifiez que le supplément couvre le coût |
| Fournitures (électricité, eau, internet) | Propriétaire | Frais déductible au prorata des jours loués |
| IBI, taxe des ordures, copropriété, assurance | Propriétaire | À Torremolinos, la taxe des ordures d'un logement touristique tourne autour de 500 € ([Taxe des ordures](/guias/tasa-de-basura-vivienda-turistica)) |
| Réparations et matériaux | Propriétaire | Au prix coûtant, avec facture du fournisseur ; le gestionnaire ne devrait pas ajouter de marge |
| Consommables (papier, savon, kit de bienvenue), linge de lit et serviettes, électroménager et remplacements | Propriétaire | C'est la norme en gestion intégrale : ce sont des choses de l'appartement, comme les meubles. Le gestionnaire les achète et les déduit sur le relevé, au prix coûtant |
| Photos de l'annonce | Selon le gestionnaire | Certains les facturent (120-250 €), d'autres les incluent. Demandez si **vous gardez les photos si vous changez de gestionnaire**. Nous les faisons gratuitement au début et, si nous cessons de gérer l'appartement, nous vous les donnons |
| Dégâts causés par un client | Client (caution, réclamation à la plateforme, assurance) | [Que se passe-t-il s'ils me le saccagent ?](/guias/que-pasa-si-me-lo-destrozan) |

## Quand le channel manager est-il intéressant ?

- Vous habitez à moins de 20 minutes et pouvez y aller un dimanche d'août.
- Vous avez quelqu'un pour le ménage et pour remettre les clés (ou une serrure électronique).
- Cela ne vous dérange pas de répondre à un message à deux heures du matin, car le channel manager couvre en général les heures ouvrables et vous transmet l'urgent.
- Vous voulez apprendre le métier avant de le déléguer entièrement. Beaucoup commencent ainsi et passent à l'intégrale après le premier été.

## Quand l'intégrale est-elle intéressante ?

- Vous habitez loin ou hors d'Espagne.
- Vous ne voulez pas de relation avec la copropriété, la police locale ni le technicien de la climatisation.
- Vous avez plus d'un appartement.
- Vous préférez un interlocuteur unique qui répond de tout, avec un relevé mensuel.

## Les trois questions qui distinguent une offre d'une autre

1. **Qui est sur le terrain ?** Si la réponse est « un collaborateur » ou « vous », c'est de la gestion de canaux même si ça s'appelle intégrale.
2. **Que se passe-t-il un samedi à 23 h si le client ne peut pas entrer ?** Celui qui répond avec un nom et un téléphone fait de l'intégrale.
3. **Qui paie les consommables, le linge de lit et les remplacements, et à qui sont les photos ?** La norme est que le propriétaire paie les premiers au prix coûtant et que les photos restent à vous ; cela doit figurer dans le contrat ([Que doit inclure le contrat avec un gestionnaire ?](/guias/contrato-de-gestion)).

Et comparez avec le faire vous-même, chiffres à l'appui : [Gestionnaire ou je le fais moi-même ?](/guias/gestor-o-hacerlo-yo).

## Sources

- [Décret 28/2016 sur les logements touristiques, modifié par le décret 31/2024 (BOJA) : obligations qui ne disparaissent pas même si vous engagez un gestionnaire (en espagnol)](https://www.juntadeandalucia.es/boja/2024/24/50)
- [Airbnb : frais de service pour les hôtes (aide officielle)](https://www.airbnb.fr/help/article/1857)