# ¿Tengo que hacer factura al huésped de mi piso turístico? Cuándo es obligatoria, qué debe llevar y el justificante que exige la Junta

> Si alquilas sin servicios de hotel, el alquiler está exento de IVA y no tienes que hacer factura a un turista particular, salvo que te la pida una empresa o un profesional que viaja por trabajo. Lo que sí es obligatorio siempre es el justificante de pago de la normativa andaluza. Qué lleva cada documento y qué cambia con Booking, Airbnb o la reserva directa.
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> Tema: Hacienda e impuestos · Revisado: 2026-10-03 · URL: https://mipisoturistico.app/guias/factura-al-huesped
> Publicado por Mi Piso Turístico (Torremolinos Gestión Vacacional), gestora de viviendas turísticas en la Costa del Sol.

**Respuesta corta:** depende de si prestas **servicios de hotel**. Si alquilas como casi todo el mundo (limpieza a la entrada y a la salida, sin limpiezas ni cambios de ropa durante la estancia), el alquiler está **exento de IVA** y **no tienes obligación de hacer factura a un turista particular** (art. 3.1.a del Reglamento de facturación). Sí tienes que hacerla, **exenta y diciendo por qué**, si el huésped es **una empresa, un profesional que viaja por trabajo o una Administración**, o si te la pide para ejercer un derecho fiscal. Si prestas servicios de hotel, siempre hay factura, con **IVA del 10 %**. Y, aparte de Hacienda, la normativa andaluza te obliga **siempre** a entregar un **justificante de pago** con un contenido mínimo.

## ¿Por qué no hay obligación con un turista particular?

El Reglamento de facturación obliga a facturar todas las operaciones, también las exentas (art. 2.1), pero luego quita esa obligación en las **operaciones exentas del artículo 20 de la Ley del IVA** (art. 3.1.a), salvo una lista de casos en la que **no está el alquiler de vivienda** (el 20.Uno.23º). El alquiler turístico sin servicios hoteleros está exento justo por ese artículo ([¿Lleva IVA el alquiler turístico?](/guias/iva-vivienda-turistica)). Resultado: a un turista que viene de vacaciones no tienes que hacerle factura.

## ¿Cuándo sí es obligatoria?

Aunque el alquiler esté exento, la factura es obligatoria (art. 2.2 del reglamento) cuando el huésped es:

- **Una empresa o un profesional que actúa como tal**: un comercial, un técnico desplazado, una empresa que aloja a sus trabajadores.
- **Una sociedad o asociación** aunque no actúe como empresa, o **una Administración pública**.
- **Cualquiera que te la pida para ejercer un derecho de naturaleza tributaria** (por ejemplo, deducirse el gasto).

En la práctica: si alguien te pide factura con un NIF o un CIF, hazla.

## ¿Qué tiene que llevar la factura?

Es una **factura completa** (art. 6 del reglamento) con:

- **Número** y, en su caso, serie, **correlativos** (sin saltos).
- **Fecha de expedición** y fecha de la estancia si es distinta.
- **Tus datos**: nombre y apellidos o razón social, NIF y domicilio.
- **Datos del huésped**: nombre o razón social, NIF y domicilio.
- **Descripción**: «Alojamiento en vivienda turística [dirección], del [fecha] al [fecha]», con el código de inscripción.
- **Importe**.
- Si es **exenta**, la mención de la exención: por ejemplo, «Operación exenta de IVA, art. 20.Uno.23º de la Ley 37/1992». Una factura exenta **no lleva IVA**: ni sumado ni «incluido».
- Si prestas **servicios hoteleros**: base, tipo (10 %) y cuota de IVA por separado.

Plazo: **en el momento de la operación**; si el cliente es una empresa o un profesional, como tarde **antes del día 16 del mes siguiente** (art. 11). Guarda una copia de cada factura durante el plazo de prescripción tributaria, que es de **cuatro años** (art. 19).

## ¿Puedo hacer un ticket o factura simplificada?

Solo si prestas servicios hoteleros (operación con IVA) y el total **no pasa de 400 € con IVA** (art. 4). El límite de 3.000 € que se ve a menudo es para bares y restaurantes: la Dirección General de Tributos ha dicho en 2026 que **el alojamiento no entra ahí** (consulta V0950-26). La simplificada lleva número, fecha, tus datos, el servicio, el tipo de IVA y el total; los datos del cliente solo si los pide (art. 7).

## ¿Y si la reserva viene de Booking o Airbnb?

- **Tu factura al huésped** sigue siendo cosa tuya (o de tu gestor, si es el titular de la explotación): las reglas son las mismas que en una reserva directa. El recibo que la plataforma envía al huésped **no es tu factura**.
- **La plataforma te factura a ti** su comisión, con el 21 % de IVA ([El IVA de las comisiones](/guias/facturas-del-gestor-y-iva)).
- Si el huésped pide factura por el chat de la plataforma, pídele los datos fiscales (nombre o razón social, NIF y dirección) y un correo, y envíasela tú.

## ¿Qué es el justificante que pide la Junta?

Es otra cosa, de la **normativa turística**, y es obligatorio **siempre**, haya o no factura. El Decreto 28/2016 (art. 6.2.e) obliga a entregar un justificante de pago con:

1. Identificación del **titular de la explotación**.
2. Identificación de la **vivienda y su código de inscripción** en el Registro de Turismo de Andalucía.
3. Identificación del **huésped**.
4. **Número de personas** alojadas.
5. **Fechas de entrada y salida**.
6. **Precio** del servicio y **fecha de pago**.

Y añade que quien tenga obligación fiscal de facturar debe cumplirla además. En una reserva por plataforma, el recibo de Booking o Airbnb no siempre lleva tu código de inscripción ni tus datos; lo más sencillo es incluir el justificante en el documento que el huésped firma al llegar ([Papeles obligatorios en el piso](/guias/hojas-de-reclamaciones-e-informacion)).

## ¿Me afecta Verifactu?

Solo si tu alquiler es una **actividad económica**, es decir, si prestas servicios hoteleros. La Agencia Tributaria lo dice claro: si la actividad no tiene consideración empresarial, «el arrendador no deberá adaptarse»; si es un apartamento turístico con servicios propios de la industria hotelera, sí. Para las personas físicas, el plazo para tener el programa de facturación adaptado es el **1 de julio de 2027** (las sociedades, el 1 de enero de 2027).

## Ojo con lo que leas estos días sobre el IVA

El 30 de septiembre de 2026 se publicó un real decreto-ley (26/2026) que ponía **IVA del 10 % a los alquileres de 30 noches o menos** desde el 1 de diciembre. **El Congreso lo derogó el 2 de octubre**, y con él ese cambio. A día de hoy, el alquiler turístico sin servicios hoteleros **sigue exento**. Cuidado: la versión consolidada de la Ley del IVA en el BOE todavía mostraba el texto derogado al escribir esta guía.

## Resumen

| Situación | ¿Factura? | ¿IVA? |
|---|---|---|
| Turista particular, sin servicios hoteleros | No obligatoria (puedes hacerla si la pide) | No, exenta |
| Empresa, profesional o Administración, sin servicios hoteleros | **Sí**, factura completa exenta con la mención | No, exenta |
| Cualquier huésped, con servicios hoteleros | **Sí** (simplificada hasta 400 €) | 10 % |
| Cualquier huésped | Justificante de pago de la Junta, **siempre** | — |

## Fuentes

- [Reglamento de facturación (Real Decreto 1619/2012), artículos 2, 3, 4, 6, 7, 11 y 19, texto consolidado (BOE)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2012-14696)
- [Ley 37/1992 del IVA, artículos 20.Uno.23º (exención y excepción por servicios hoteleros) y 91.Uno.2.2º (tipo del 10 %) (BOE)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1992-28740)
- [Dirección General de Tributos, consulta V0950-26: el alojamiento no entra en el límite de 3.000 € de la factura simplificada](https://petete.tributos.hacienda.gob.es/consultas/?num_consulta=V0950-26)
- [Dirección General de Tributos, consulta V1454-26: factura simplificada en alojamiento turístico](https://petete.tributos.hacienda.gob.es/consultas/?num_consulta=V1454-26)
- [Agencia Tributaria: preguntas frecuentes de IVA en el arrendamiento de inmuebles (exenciones)](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/iva-operaciones-inmobiliarias/preguntas-frecuentes-sobre-iva-arrendamiento-inmuebles/exenciones.html)
- [Decreto 28/2016 de las viviendas de uso turístico, texto consolidado de la Junta: artículo 6.2.e (justificante de pago), 7 y 8](https://www.juntadeandalucia.es/sites/default/files/inline-files/2024/07/Decreto%2028-2016%20de%202%20de%20febrero%2C%20de%20las%20viviendas%20de%20uso%20turistico.pdf)
- [Real Decreto 1007/2023 (Verifactu), artículo 3 y disposición final cuarta, texto consolidado (BOE)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-24840)
- [Agencia Tributaria: preguntas frecuentes de Verifactu, ámbito de aplicación (arrendadores)](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/sistemas-informaticos-facturacion-verifactu/preguntas-frecuentes/cuestiones-generales-ambitos-aplicacion.html)
- [Congreso de los Diputados: derogación del Real Decreto-ley 26/2026 (BOE-A-2026-20526, 02/10/2026)](https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20526)