Checklist de obligaciones del día a día de una vivienda turística

1. Siempre al día

Se deja hecho una vez y se mantiene.

• Date de alta en SES.Hospedajes como titular, con certificado digital o Cl@ve y el código de la vivienda.ObligatorioReal Decreto 933/2021. Se hace una vez. Si un gestor figura como titular de la explotación, se da de alta él.
• Pon el código de inscripción en toda la publicidad: Booking, Airbnb, Vrbo, tu web y redes sociales.ObligatorioLa Junta sanciona la publicidad sin identificación. Desde el 20/05/2026, el Reglamento (UE) 2024/1028 obliga además a las plataformas a pedirlo y mostrarlo.
• Ten en papel las hojas de quejas y reclamaciones oficiales y el cartel que las anuncia.ObligatorioModelo del Anexo I del Decreto 82/2022 de la Junta, gratis en Consumo Responde. Un enlace en la web no basta.
• Deja información turística de la zona, las normas de convivencia de la comunidad y si se admiten mascotas o fumar.ObligatorioLo pide la normativa turística andaluza: transporte, servicios, ocio, playas y zonas de uso restringido. Comprueba cada distancia en el mapa.
• Si la comunidad tiene plano de evacuación, ponlo en la puerta de la vivienda.Según tu casoDecreto 28/2016, art. 6.2.d.
• Informa al huésped de si estás adherido al Sistema Arbitral de Consumo.ObligatorioDecreto 28/2016, art. 6.2.f. Adherirse no es obligatorio; decirlo, sí.

2. En cada reserva

• Recoge los datos de cada viajero mayor de 14 años y los de la reserva.ObligatorioReal Decreto 933/2021: nombre, documento, nacionalidad, nacimiento, dirección, contacto y parentesco con menores; fechas, número de personas y datos del pago.
• Comunica en SES.Hospedajes cada reserva (y su cancelación) en 24 horas y, en las 24 horas siguientes a la entrada, el parte de viajeros.ObligatorioRD 933/2021, art. 6.3. No comunicar es grave: de 601 a 30.000 € (LO 4/2015, arts. 36.20 y 39.1). Mal o fuera de plazo, leve: de 100 a 600 € (art. 37.9).
• No pidas ni guardes foto o copia del DNI o del pasaporte.RecomendadoLa Agencia de Protección de Datos considera excesivo pedirla o conservarla.
• Entrega al llegar un documento a modo de contrato y que el huésped lo firme.ObligatorioDecreto 28/2016, art. 7.1: titular, código de inscripción, número de personas, fechas, precio total y teléfono de atención. Guarda la copia un año (art. 7.3).
• Entrega un justificante de pago, haya o no factura.ObligatorioDecreto 28/2016, art. 6.2.e: titular, vivienda y código, huésped, número de personas, fechas, precio y fecha de pago. Puede ir en el documento que firma al llegar.
• Haz factura si el huésped es una empresa, un profesional o una Administración, o si la pide para un derecho fiscal.Según tu casoReglamento de facturación, art. 2.2. Exenta, con la mención «art. 20.Uno.23º de la Ley 37/1992». Guárdala cuatro años (art. 19).
• Si prestas servicios de hotel, haz siempre factura, con IVA del 10 %.Según tu casoLimpieza o cambio de ropa durante la estancia, desayunos, recepción. La limpieza a la entrada y a la salida no cuenta como servicio de hotel.
• No alojes ni anuncies más personas de las plazas inscritas.ObligatorioPuede ser infracción grave (Ley 13/2011, arts. 71.11 y 71.20), con multa de 2.001 a 18.000 € (art. 78.2).
• Si un huésped pide una hoja de reclamaciones, entrégasela y contéstale por escrito en diez días hábiles.Según tu casoVale por correo electrónico a la dirección que ponga en la hoja. Solo después puede llevarla a Consumo.

3. Cada mes o trimestre

Lo que tiene plazo dentro del mes y el orden que luego pide la declaración anual.

• Emite antes del día 16 del mes siguiente las facturas pendientes a empresas o profesionales.Según tu casoReglamento de facturación, art. 11. Al resto de huéspedes, en el momento de la operación.
• Guarda las facturas de comisión de las plataformas y del gestor.RecomendadoLa plataforma te factura su comisión con el 21 % de IVA. Son gasto deducible en la proporción de días alquilados.
• Apunta los días alquilados, vacíos y de uso propio.RecomendadoLos necesitas para la renta imputada y para repartir los gastos. Hacienda los cruza con los días que comunican las plataformas.
• Si vives fuera de España, no presentes el modelo 210 cada trimestre: esa opción ya no existe.Según tu casoDesde las rentas de 2024 se agrupa el año en una declaración o se presenta una por cada cobro (Orden HFP/1338/2023).

4. Cada año

• Si vives en España, declara en la renta los ingresos y los gastos del piso.ObligatorioLey 35/2006 del IRPF, rendimiento del capital inmobiliario. Ingreso íntegro, con limpieza y antes de comisión; gastos en proporción a los días alquilados.
• Declara también la renta imputada de los días que el piso no estuvo alquilado.ObligatorioLey 35/2006 del IRPF, art. 85: el 1,1 % o el 2 % del valor catastral, prorrateado por días. Los días de uso propio cuentan como vacíos.
• Revisa en el borrador los datos que han enviado Booking, Airbnb y el resto de plataformas.RecomendadoLos comunican en enero (modelo 238): neto cobrado, comisiones aparte y días. A menudo hay que pasarlos a mano al apartado del inmueble.
• Si vives fuera de España, presenta el modelo 210 de los ingresos del 1 al 20 de abril del año siguiente.Según tu casoRentas de 2026 y siguientes (Orden HAC/623/2026); del 1 al 15 de abril si domicilias el pago. UE, Islandia y Noruega: 19 % sobre el neto; resto: 24 % sobre el bruto.
• Si vives fuera, presenta también el modelo 210 de la renta imputada, del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente.Según tu casoPara las rentas de 2026 y siguientes.
• Si resides en la UE y deduces gastos, ten el certificado de residencia fiscal de tu país vigente en el ejercicio.Según tu caso
• Paga la tasa de basura y el IBI, y comprueba que el recibo de basura va por la categoría y las plazas reales.RecomendadoLa tasa de basura la fija cada ayuntamiento, y en varios municipios las viviendas turísticas pagan una tarifa propia o no doméstica. Los dos son gasto deducible.
• Si tus periodos de funcionamiento no se repiten cada año, comunica los del año siguiente antes del 1 de enero.Según tu casoLa Junta avisa de que, si no, te expones a procedimientos sancionadores o de cancelación. Formulario de comunicación (procedimiento 7267).
• Conserva los datos de los viajeros tres años desde la salida y bórralos después.Según tu casoRD 933/2021, art. 5.3. Quien aloja «de manera no profesional» está exceptuado de conservarlos (art. 5.4), pero la norma no define el término: si dudas, consérvalos.

5. Cuando algo cambia

Cada cambio tiene su trámite ante la Junta. Todos son gratis y por internet, con certificado digital.

• Para subir o bajar plazas o dormitorios, presenta una declaración responsable nueva (procedimiento 6631).ObligatorioDecreto 143/2014, art. 14.1, y Decreto 28/2016, art. 4.2. Casilla «Modificación de las bases de la inscripción». La norma da 15 días: preséntala antes de anunciar.
• Cambia la capacidad en todos los portales en cuanto presentes la modificación.RecomendadoSi bajas plazas, el mismo día. Anunciar más plazas de las inscritas puede ser publicidad engañosa.
• Si cambia el titular (venta, herencia, gestor que entra o sale), el nuevo lo comunica antes del cambio.ObligatorioDecreto 143/2014, art. 6.2.b. Procedimiento 7267, marcando «Titularidad». El código de la vivienda no cambia.
• Para cambiar los periodos de funcionamiento, comunícalo antes de que empiece el nuevo periodo y márcalos todos.ObligatorioProcedimiento 7267. La comunicación nueva sustituye a todas las anteriores. Comercializar fuera de periodo es actividad clandestina (Decreto 28/2016, art. 3.1).
• Si cambias de gestor, pasa el acceso a SES.Hospedajes y deja claro quién comunica los partes desde ese día.RecomendadoEl gestor que figura como titular de la explotación suele darse de alta y comunicar los partes de las viviendas que gestiona.
• Si para subir plazas hay que hacer obras, pregunta antes en el ayuntamiento.Según tu casoEs un trámite municipal aparte: en general, declaración responsable (Ley 7/2021, LISTA, art. 138.1.b) o licencia si hay proyecto. Un sofá cama no es obra.