# ¿Contrato un gestor o gestiono yo el piso turístico? Números y horas, sin adornos

> Gestionarlo tú ahorra la comisión y cuesta entre 5 y 8 horas a la semana en temporada, vivir cerca y no viajar en agosto. Con qué facturación y qué situación compensa cada opción, con un ejemplo.
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> Tema: El gestor · Revisado: 2026-09-19 · URL: https://mipisoturistico.app/guias/gestor-o-hacerlo-yo
> Publicado por Mi Piso Turístico (Torremolinos Gestión Vacacional), gestora de viviendas turísticas en la Costa del Sol.

**Respuesta corta:** gestionar tú el piso te ahorra la comisión (un 15-20 % de lo que ingresas) a cambio de **5-8 horas semanales en temporada alta**, vivir a menos de media hora, tener un limpiador de confianza con plan B, y no viajar en julio y agosto. Un gestor cobra esa comisión y, en la mayoría de los casos, la recupera con mejores precios y más ocupación. La decisión no es de dinero: es de tiempo, distancia y ganas.

## Lo que cuesta hacerlo tú

- **Tiempo**: mensajes (2-3 al día por reserva), coordinación de limpiezas, llaves, precios, registro de viajeros, reseñas. En un piso de 4 plazas con 45 reservas al año, 250-400 horas anuales, concentradas en verano.
- **Disponibilidad**: el aire se rompe el sábado, el huésped llega a la una de la madrugada, el vecino llama a las doce.
- **Cercanía**: a más de 30 minutos, cada incidencia es media tarde.
- **Un equipo mínimo**: limpiador con sustituto, lavandería, fontanero y electricista que respondan.
- **Herramientas**: un channel manager (20-40 €/mes), un sistema de registro de viajeros, cerradura electrónica.
- **Saber poner precios**: es lo que más dinero mueve y lo que peor se hace a ratos.

## Lo que cuesta el gestor

Un 15-20 % de lo que ingresas después del portal, más IVA. En un piso de 4 plazas que factura 23.000 € brutos: unos 2.900-3.900 € al año. A cambio, cero horas y un teléfono que no es el tuyo.

## Un ejemplo con números

Mismo piso, mismo año:

| | Lo gestionas tú | Con gestor |
|---|---|---|
| Facturación bruta | 19.500 € (precios menos afinados, alguna semana vacía) | 23.000 € |
| Portal (≈ 15,5 %) | −3.020 € | −3.565 € |
| Limpieza (la paga el huésped, se descuenta lo que cobras al limpiador) | −2.000 € | −2.200 € |
| Gestor (15 % + IVA sobre el neto del portal) | 0 € | −2.990 € |
| Herramientas y desplazamientos | −600 € | 0 € |
| **Neto para ti antes de gastos fijos** | **13.880 €** | **14.245 €** |
| Horas tuyas | 300 | 5 |

Los números de la columna del gestor son los habituales de un piso bien gestionado en la Costa del Sol; los de la columna "tú" son una estimación razonable de un propietario aplicado. El resultado suele ser parecido en dinero: la diferencia son las 300 horas y el teléfono.

## Cuándo compensa hacerlo tú

- Vives cerca, tienes tiempo y te gusta el trato con la gente.
- Tienes un piso (con dos, la carga se dobla y el gestor se vuelve rentable).
- No vas a viajar en temporada alta.
- Tienes un limpiador de confianza **y** un sustituto.
- Te interesa aprender a poner precios y a gestionar plataformas.

## Cuándo compensa el gestor

- Vives lejos o fuera de España.
- No quieres llamadas ni domingos ocupados.
- Tienes más de un piso.
- Quieres empezar rápido con licencia, fotos, anuncios y precios hechos por alguien que lo ha hecho decenas de veces.
- Tu tiempo vale más que la comisión.

## La opción intermedia

Un servicio de solo comercialización (anuncios y precios, 8-12 %) y tú te encargas de llaves y limpieza. Válido si vives al lado. Muchos propietarios empiezan así y pasan a la gestión integral el primer agosto.

## Cómo decidir en cinco minutos

¿Puedes estar en el piso en 30 minutos un sábado de agosto a las once de la noche? Si la respuesta es no, la decisión está tomada. Si es sí, prueba una temporada tú y compara con las cifras de [¿Cuánto ganaría mi piso de verdad?](/guias/cuanto-gana-un-piso-turistico).

## Fuentes

- [Datos de facturación, ocupación y operativa de viviendas turísticas en la Costa del Sol confirmados por Torremolinos Gestión Vacacional (temporada 2025-2026)](https://www.gestion-apartamentos-turisticos-torremolinos.com)