# El IVA de las comisiones de Booking y Airbnb: te lo cobra la plataforma, no lo deduces y sí lo restas en la renta

> Desde el 1 de enero de 2023 la plataforma es quien declara el IVA de su comisión: te llega en la factura con el 21 %. Tú no presentas ningún modelo por ello (ni 309, ni ROI, ni 349), no puedes deducirlo porque tu alquiler está exento, y sí lo restas en la renta como gasto. Qué mirar en la factura y qué cambia con un gestor.
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> Tema: Hacienda e impuestos · Revisado: 2026-10-03 · URL: https://mipisoturistico.app/guias/facturas-del-gestor-y-iva
> Publicado por Mi Piso Turístico (Torremolinos Gestión Vacacional), gestora de viviendas turísticas en la Costa del Sol.

**Respuesta corta:** desde el **1 de enero de 2023** la comisión de Booking o Airbnb te llega **con el 21 % de IVA en la factura**, y quien lo declara en España es **la plataforma**, no tú. La Ley del IVA excluyó expresamente los servicios de intermediación en el arrendamiento de inmuebles de la «inversión del sujeto pasivo» (art. 84.Uno.2º.a, letra e'), así que **no tienes que presentar el modelo 309, ni darte de alta en el ROI, ni presentar el 349** por esas comisiones. Ese IVA **no lo puedes deducir**, porque tu alquiler está exento, pero **sí lo restas en la renta** como parte del gasto de la comisión. En un piso que paga 3.500 € de comisiones al año, son unos **735 €** de IVA que forman parte del coste.

## ¿Por qué tanta gente dice lo contrario?

Porque hasta 2022 era al revés. Booking (Países Bajos) y Airbnb (Irlanda) facturaban sin IVA y el propietario, como «empresario» a efectos de IVA, tenía que autoliquidar el 21 % en el modelo 309, darse de alta en el ROI y presentar el 349. Muchas guías, y algunos asesores, siguen contando ese esquema. La **Ley 31/2022** (presupuestos de 2023) cambió el artículo 84 de la Ley del IVA y desde entonces el sujeto pasivo es la plataforma. Si tu gestoría te sigue haciendo presentar el 309 por las comisiones de los portales, enséñale el artículo.

## ¿Qué tengo que hacer entonces?

1. **Mirar la factura** de la plataforma: tiene que venir con la base (la comisión), el **IVA al 21 %** y el total. Airbnb lo desglosa así en la factura de la tarifa de servicio; Booking, en la factura de comisiones.
2. **Guardarla**: la base y el IVA son gasto deducible en tu IRPF, en proporción a los días alquilados como el resto ([Gastos deducibles](/guias/gastos-deducibles)).
3. **Nada más.** Si solo alquilas y no tienes otra actividad con IVA, no presentas ni el 303, ni el 390, ni el 309, ni el 349 por esto.

Si alguna factura te llega **sin IVA**, no la des por buena: pregunta a la plataforma o a tu gestoría. Con la ley en la mano, la obligación de repercutir el IVA es de la plataforma, no tuya.

## ¿Puedo deducir ese IVA?

No. El alquiler turístico sin servicios de hostelería está **exento de IVA** ([¿Lleva IVA el alquiler turístico?](/guias/iva-vivienda-turistica)), y quien solo hace operaciones exentas no deduce el IVA que soporta. Es coste puro, igual que el IVA de la factura del gestor o de la limpieza. Lo que sí haces es restarlo en la renta, dentro del gasto.

## ¿Cuánto es en un año normal?

| Facturación bruta | Comisiones (≈ 15,5 %) | IVA que te cobra la plataforma (21 %) | Coste total del portal |
|---|---|---|---|
| 15.000 € | 2.325 € | 488 € | 2.813 € (18,8 %) |
| 23.000 € | 3.565 € | 749 € | 4.314 € (18,8 %) |
| 30.000 € | 4.650 € | 977 € | 5.627 € (18,8 %) |

Por eso, cuando compares portales o calcules la rentabilidad, la comisión real de Airbnb no es el 15,5 % sino el **18,8 %**, y la de Booking no es el 15 % (más el 1,3 % del cobro) sino cerca del **19,7 %**. La [calculadora](/calculadora) ya lo tiene en cuenta.

## ¿Y la factura del gestor?

Igual: el gestor es español, te factura **con el 21 % de IVA**, no lo deduces y lo restas en la renta como gasto. Un gestor que te factura «sin IVA» o que no factura es una señal de alarma: mira [Señales de un mal gestor](/guias/senales-de-un-mal-gestor).

## ¿Y si el titular de los anuncios es el gestor?

Entonces la comisión de la plataforma (con su IVA) se la factura Booking o Airbnb **al gestor**, y el gestor te liquida a ti el neto. Es una de las razones por las que algunos propietarios prefieren que los anuncios estén a nombre del gestor, y otros prefieren tenerlos a su nombre para conservar reseñas y control. Las dos opciones se comparan en [¿Quién es el titular del anuncio?](/guias/quien-es-titular-del-anuncio).

## ¿Qué hacemos nosotros?

Entregamos a cada propietario un resumen anual con las comisiones de cada plataforma y su IVA, por vivienda, para que su gestoría lo meta en la renta en dos minutos. Y si un asesor le pide el 309 por las comisiones de Booking o Airbnb, le mandamos esta guía con el artículo.

## Fuentes

- [Ley 37/1992 del IVA, artículo 84.Uno.2º.a), letra e'): la inversión del sujeto pasivo no se aplica a los servicios de intermediación en el arrendamiento de inmuebles (texto consolidado, BOE)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1992-28740&tn=1&p=20180704)
- [Ley 31/2022, de Presupuestos Generales del Estado para 2023, que introdujo esa excepción con efectos desde el 1 de enero de 2023 (BOE)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2022-22128)
- [Agencia Tributaria: alquiler de vivienda de uso turístico (preguntas frecuentes)](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/vivienda-otros-inmuebles/tributacion-arrendador-viviendas-otros-inmuebles/tributacion-alquiler-apartamentos-turisticos.html)
- [Airbnb: tarifa de servicio solo para anfitriones (15,5 %)](https://es.airbnb.com/help/article/1857)