Checklist para cambiar el titular de una vivienda turística ya inscrita

1. Antes de presentar nada

Qué tipo de cambio es y quién puede ser el nuevo titular.

• Comprueba que la vivienda ya está inscrita: entonces no toca declaración responsable nueva, sino comunicar el cambio de titularidad.Formulario de comunicación al Registro de Turismo, procedimiento 7267 de la Junta.
• No pidas el cese si el nuevo titular va a seguir alquilando a turistas.RecomendadoEl cese cancela la inscripción para siempre; volver exige una declaración nueva con los requisitos de ese momento.
• Asegúrate de que el nuevo titular tiene un título que le habilite para explotar la vivienda entera.ObligatorioDecreto 28/2016, art. 4.1. Si no es el dueño: contrato de gestión, cesión, comodato o usufructo. Sin título válido, la Junta cancela la inscripción (art. 9.2).
• Si la vivienda es de varios dueños, el título tiene que venir de todos ellos.Según tu casoDecreto 28/2016, art. 3.2. Si explotáis vosotros, la Junta pide un anexo de titularidad compartida firmado por cada copropietario.
• Si el piso es ganancial, que firmen los dos cónyuges el contrato con la gestora y lo que se presente a la Junta.Según tu casoLa gestión de los gananciales corresponde a los dos (art. 1375 del Código Civil); un acto sin el consentimiento necesario puede anularse (art. 1322).

2. La comunicación a la Junta

Formulario de comunicación al Registro de Turismo de Andalucía (procedimiento 7267). Gratis y por internet.

• Preséntala antes de la fecha del cambio, no después.ObligatorioDecreto 143/2014, art. 6.2.b: el cambio de titular se comunica «en todo caso con carácter previo». Otros cambios admiten 15 días después; este no.
• La presenta el nuevo titular, con su certificado digital, en la oficina virtual de la Junta.El comprador, el heredero, el gestor nuevo o tú si vuelves a llevarla. Si el gestor saliente no colabora, el nuevo puede presentarla con tu contrato.
• Marca «Titularidad», pon los datos del nuevo titular, el número de inscripción (VFT/VUT) y los periodos de funcionamiento.
• Si entra o cambia un gestor, adjunta el contrato de gestión.Según tu casoEs el título jurídico que le habilita para explotar la vivienda entera.
• Si es una compra, adjunta la nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.Según tu caso
• Si es una herencia, confirma antes con la Junta qué documentación piden.Según tu casoLa Junta explica el cambio para la compra, no para la herencia. El formulario es el mismo (7267). Teléfono de la Junta: 900 10 15 70.
• Si firma un representante sin certificado de persona jurídica, adjunta el poder.Según tu caso
• Envía la documentación completa a la primera.RecomendadoEl plazo máximo de resolución es de tres meses y el silencio es desfavorable. Mientras tanto, la vivienda sigue inscrita y se puede seguir alquilando.

3. Las reservas ya confirmadas

Son contratos con huéspedes: no desaparecen porque cambie el titular.

• Haz la lista de reservas desde la fecha del cambio: canal, fechas, importe, cuánto se ha cobrado y quién lo tiene.Recomendado
• Pacta por escrito quién atiende cada reserva y hasta qué fecha.RecomendadoAnte la Junta y el huésped responde el titular de la explotación (Decreto 28/2016, art. 4.1), pero si nadie abre la puerta, el problema acaba siendo del propietario.
• Si vendes, deja en las arras y en la escritura qué reservas asume el comprador y cómo se ajusta el dinero.Según tu casoEl comprador no queda obligado por tus reservas salvo que las asuma (art. 1257 del Código Civil).
• Si heredas, cuenta con que las reservas del fallecido pasan a los herederos.Según tu casoCódigo Civil, arts. 659 y 661. Habla cuanto antes con el gestor o con quien llevara el piso para decidir quién las atiende.
• Si el gestor saliente cobró anticipos de reservas directas, pide que te los entregue en la liquidación.Según tu casoTiene que rendir cuentas y abonar lo que haya recibido (art. 1720 del Código Civil).
• Evita cancelar: lo paga quien cancela.RecomendadoAirbnb cobra el 10, 25 o 50 % según la antelación. En Booking pides la cancelación y el huésped la acepta. Directa: 30 % si avisas con menos de 10 días (Decreto 28/2016, art. 8.3).

4. Los anuncios de Booking y Airbnb

Es un asunto comercial, aparte de la Junta. Todo depende de a nombre de quién estén los anuncios.

• Comprueba a nombre de quién están los anuncios: del propietario o de la cuenta del gestor.Recomendado
• Si son tuyos, cambia de colaborador: quita al gestor saliente y añade al nuevo.Según tu casoCoanfitrión en Airbnb, usuario en la extranet de Booking. En Airbnb, el coanfitrión quitado deja de cobrar comisión de las reservas que empiecen después: pactadlo antes.
• Si el alojamiento de Booking está a nombre de otro, pide que inicie el traspaso quien lo tiene ahora.Según tu casoSolo puede iniciarlo el titular actual. Las reservas futuras y los pagos emitidos después pasan al nuevo, que responde de las obligaciones anteriores. Tarda hasta 7 días.
• Confirma con Booking si se conservan las reseñas antes de dar nada por hecho.RecomendadoAl ser el mismo alojamiento, lo normal es que sigan, pero la ayuda oficial de Booking no lo dice.
• Si el anuncio de Airbnb está a nombre de otro, cuenta con que ni el anuncio ni sus reservas se pueden pasar a otra cuenta.Según tu casoLas reservas se quedan en esa cuenta hasta completarse y las atiende su titular o alguien por encargo suyo. El anuncio nuevo empieza sin reseñas.
• Si el titular de la cuenta ha fallecido, escribe al soporte de cada plataforma.Según tu casoNi Booking ni Airbnb tienen un artículo de ayuda para ese caso. El dinero de esas reservas forma parte de la herencia.
• Mantén el mismo código VFT/VUT en los anuncios.El código es de la vivienda, no del titular: no cambia.

5. El día del cambio

• Entrega o recoge todas las llaves y cambia los códigos de cerraduras y cajetines.Recomendado
• Pasa el acceso a la plataforma de registro de viajeros, el wifi y las cuentas de suministros si las llevaba el saliente.Recomendado
• Firmad el inventario.Recomendado
• Cierra una liquidación final por escrito, firmada por las dos partes.RecomendadoReservas hasta la fecha, cobros pendientes de plataformas, fianzas devueltas y gastos con factura. Si hubo traspaso en Booking, cómo se reparten los pagos que lleguen después.