Málaga

Logements touristiques à Málaga ville en 2026 : le moratoire, ce que l'on peut faire et ce que l'on ne peut pas

Málaga ville n'admet plus de nouveaux logements touristiques depuis août 2025, au moins jusqu'en août 2028. Ceux qui sont inscrits continuent de fonctionner et peuvent être achetés, vendus et gérés. Quelles options a un propriétaire avec un appartement sans licence.

Révisé le 22 septembre 2026 · Versión en español

Salón de un apartamento turístico de tres dormitorios en el centro de Torremolinos, con sofá gris y mapa decorativo

En résumé : la mairie de Málaga a suspendu en août 2025 l'inscription de nouveaux logements touristiques sur tout le territoire communal, pour une durée allant jusqu'à trois ans (au moins jusqu'en août 2028). Les logements déjà inscrits continuent de fonctionner normalement, peuvent changer de titulaire (vente, succession, changement de gestionnaire) et sont, pour cette raison, un actif rare. Si votre appartement à Málaga n'a pas de licence, il ne peut pas en avoir aujourd'hui ; il vous reste la location saisonnière, la longue durée ou attendre.

Que dit exactement le moratoire ?

Il est né de l'étude municipale qui a identifié 43 quartiers où les logements touristiques dépassent 8 % des habitations (Centro Histórico, Ensanche Centro, La Victoria, La Malagueta, El Palo, entre autres), où aucune inscription n'était plus admise depuis 2024. La modification du plan (PL 51/2024, approuvée définitivement le 29 mai 2025) a divisé la ville en trois zones : 43 quartiers de décroissance (plus de 8 % : interdiction totale), 32 de croissance limitée (entre 4,53 % et 8 % : inscriptions jusqu'au plafond, avec entrée et services indépendants) et 296 de croissance (moins de 4,53 % : autorisées avec entrée et services indépendants). Trois mois plus tard, la suspension générale d'août 2025 a tout mis en pause.
En août 2025, la suspension a été étendue à toute la ville, le temps de réviser le plan d'urbanisme, pour un maximum de trois ans.
Elle concerne les nouvelles inscriptions, pas les logements déjà inscrits qui respectent habitabilité, sécurité et obligations fiscales.
Base légale : article 6 du décret-loi 1/2025 de la Junta de Andalucía, qui permet aux mairies de suspendre les nouveaux logements touristiques jusqu'à trois ans pendant l'instruction du changement de leur plan d'urbanisme. Accord du Conseil municipal du 14 août 2025, BOP du 22, en vigueur depuis le 23.
Juillet 2026, un tour de vis supplémentaire : la séance plénière a approuvé initialement le 16 juillet la modification nº 28 du PGOU (BOP du 24, en vigueur le 25) : l'hébergement n'est plus un usage compatible ou alternatif du résidentiel dans toute la ville, et la transformation de locaux en rez-de-chaussée en logements est limitée. Jusqu'à trois ans ou jusqu'à l'approbation définitive.
Source : Agence d'urbanisme de Málaga et presse locale (liens à la fin).

Et si mon appartement a une entrée indépendante ? N'était-ce pas une exception ?

Ça l'a été, et c'est pourquoi beaucoup le croient encore. Depuis le 10 juin 2024 (Instruction 1/2024 de l'Agence d'urbanisme), Málaga a appliqué aux logements touristiques la règle du Plan général pour l'usage d'hébergement : dans un immeuble d'habitation, seuls pouvaient être inscrits ceux ayant un accès et une évacuation indépendants du reste de l'immeuble et des installations (électricité, eau, téléphone) totalement indépendantes. En janvier 2025, le zonage par quartiers a maintenu cette condition hors des 43 quartiers saturés. Mais la suspension générale d'août 2025 n'a pas cette exception : elle concerne tous les nouveaux logements touristiques, avec ou sans entrée indépendante. Et la modification du plan de juillet 2026 va plus loin : l'hébergement n'est plus compatible avec l'usage résidentiel. Aujourd'hui, à Málaga ville, l'entrée indépendante n'ouvre aucune porte ; seuls les dossiers déposés avant chaque publication au BOP sont épargnés.

J'ai un appartement inscrit à Málaga : que puis-je faire ?

Tout ce que vous faisiez : louer, changer de gestionnaire, vendre avec la licence (en communiquant le changement de titulaire à la Junta) ou le transmettre en héritage. Ce qu'il ne faut pas faire, c'est le radier « temporairement » : vous ne pourriez plus le réinscrire. Voir Radier la licence. Et il vaut mieux avoir tous les documents en règle (accord de la copropriété s'il a été inscrit après avril 2025, conditions du logement, enregistrement des voyageurs), car les inspections se concentrent là où il y a un moratoire.

J'ai un appartement sans licence à Málaga : quelles options ?

Location saisonnière (plus de deux mois au même locataire : étudiants, travailleurs en déplacement, séjours d'hiver). Ce n'est pas un usage touristique, ni licence ni autorisation de la copropriété ne sont nécessaires, et à Málaga la demande existe toute l'année.
Location longue durée, avec la réduction fiscale de 60 % si c'est la résidence principale du locataire (Touristique ou longue durée ?).
Attendre 2028 et ce que dira le nouveau plan, sans garantie que ce soit de nouveau autorisé dans votre zone.
Acheter un autre appartement déjà inscrit, si c'est l'activité touristique que vous voulez, avec les vérifications de Acheter un appartement avec licence touristique.

Combien vaut de plus un appartement inscrit à Málaga ?

Il n'y a pas de donnée officielle, mais le marché le reflète : les annonces de vente mettent en avant « avec licence touristique » comme attribut principal et les acheteurs investisseurs le recherchent expressément. La rareté, tant que dure le moratoire, soutient cette prime.

Et les quartiers ?

Pour un logement déjà inscrit, ceux qui fonctionnent le mieux sont ceux du tourisme urbain : Centro Histórico, Soho, La Malagueta, El Perchel-Estación (train à grande vitesse) et Huelin. Toute l'année, courts séjours, public européen et espagnol, prix par nuit élevés au mètre carré. El Palo et Pedregalejo fonctionnent avec un public qui cherche la plage et l'ambiance de quartier. Les quartiers intérieurs ont de l'occupation sur les séjours moyens et longs.

Gérez-vous à Málaga ville ?

Oui, des logements déjà inscrits. Et nous aidons à vérifier, avant un achat, si la licence annoncée existe et est active. Demandez-nous par WhatsApp ou depuis contact.