Málaga

Viviendas turísticas en Málaga capital en 2026: la moratoria, qué se puede hacer y qué no

Málaga capital no admite viviendas turísticas nuevas desde agosto de 2025, al menos hasta agosto de 2028. Las inscritas siguen funcionando y se pueden comprar, vender y gestionar. Qué opciones tiene un propietario con un piso sin licencia.

Revisado el 3 de octubre de 2026

Salón de un apartamento turístico de tres dormitorios en el centro de Torremolinos, con sofá gris y mapa decorativo — Salón de un apartamento turístico en Torremolinos.

En resumen: el Ayuntamiento de Málaga suspendió en agosto de 2025 la inscripción de viviendas turísticas nuevas en todo el término municipal, por un plazo de hasta tres años (al menos hasta agosto de 2028). Las viviendas ya inscritas siguen funcionando con normalidad, pueden cambiar de titular (venta, herencia, cambio de gestor) y son, por eso, un activo escaso. Si tu piso en Málaga no tiene licencia, hoy no puede tenerla; te quedan el alquiler de temporada, el de larga duración o esperar.

¿Qué dice exactamente la moratoria?

Nació del estudio municipal que identificó 43 barrios donde las viviendas turísticas superan el 8 % de las viviendas (Centro Histórico, Ensanche Centro, La Victoria, La Malagueta, El Palo, entre otros), en los que ya no se admitían altas desde 2024. La modificación del plan (PL 51/2024, aprobada definitivamente el 29 de mayo de 2025) dividió la ciudad en tres zonas: 43 barrios de decrecimiento (más del 8 %: prohibición total), 32 de crecimiento acotado (entre el 4,53 % y el 8 %: altas hasta el tope, con entrada y servicios independientes) y 296 de crecimiento (menos del 4,53 %: permitidas con entrada y servicios independientes). Tres meses después, la suspensión general de agosto de 2025 lo dejó todo en pausa.
En agosto de 2025 la suspensión se extendió a toda la ciudad, mientras se revisa el plan urbanístico, por un máximo de tres años.
Afecta a las inscripciones nuevas, no a las viviendas ya inscritas que cumplan habitabilidad, seguridad y obligaciones fiscales.
Base legal: artículo 6 del Decreto-ley 1/2025 de la Junta de Andalucía, que permite a los ayuntamientos suspender las viviendas turísticas nuevas hasta tres años mientras tramitan el cambio de su plan urbanístico. Acuerdo de la Junta de Gobierno Local del 14 de agosto de 2025, BOP del 22, en vigor desde el 23.
Julio de 2026, otra vuelta de tuerca: el Pleno aprobó inicialmente el 16 de julio la modificación nº 28 del PGOU (BOP del 24, en vigor el 25): el hospedaje deja de ser uso compatible o alternativo del residencial en toda la ciudad, y se limita convertir locales de planta baja en viviendas. Hasta tres años o hasta la aprobación definitiva.
Fuente: Gerencia Municipal de Urbanismo de Málaga y prensa local (enlaces al final).

¿Y si mi piso tiene entrada propia? ¿No era una excepción?

Lo fue, y por eso mucha gente lo sigue creyendo. Desde el 10 de junio de 2024 (Instrucción 1/2024 de la Gerencia de Urbanismo) Málaga aplicó a las viviendas turísticas la norma del Plan General para el uso de hospedaje: en un edificio de viviendas solo podían inscribirse las que tuvieran acceso y evacuación independientes del resto del edificio e instalaciones (luz, agua, teléfono) totalmente independientes. En enero de 2025 la zonificación por barrios mantuvo esa condición fuera de los 43 barrios saturados. Pero la suspensión general de agosto de 2025 no tiene esa excepción: afecta a todas las viviendas turísticas nuevas, tengan o no entrada propia. Y la modificación del plan de julio de 2026 va más allá: el hospedaje deja de ser compatible con el uso residencial. Hoy, en Málaga capital, la entrada propia no abre ninguna puerta; solo se salvan los expedientes presentados antes de cada publicación en el BOP.

Tengo un piso inscrito en Málaga: ¿qué puedo hacer?

Todo lo que hacías: alquilar, cambiar de gestor, vender con la licencia (comunicando el cambio de titularidad a la Junta) o heredarlo. Lo que no debes hacer es darlo de baja "temporalmente": no podrías volver a inscribirlo. Está en Dar de baja la licencia. Y conviene tener toda la documentación en regla (acuerdo de comunidad si se inscribió después de abril de 2025, requisitos del piso, registro de viajeros), porque las inspecciones se concentran donde hay moratoria.

Tengo un piso sin licencia en Málaga: ¿qué opciones hay?

Alquiler de temporada (más de dos meses al mismo inquilino: estudiantes, trabajadores desplazados, estancias de invierno). No es uso turístico, no necesita licencia ni permiso de la comunidad, y en Málaga tiene demanda todo el año.
Alquiler de larga duración, con la reducción fiscal del 50 % (60 % en contratos anteriores al 26/05/2023) si es vivienda habitual del inquilino (¿Turístico o larga duración?).
Esperar a 2028 y a lo que diga el nuevo plan, sin garantía de que vuelva a permitirse en tu zona.
Comprar otro piso ya inscrito, si lo que quieres es el negocio turístico, con las comprobaciones de Comprar un piso con licencia turística.

¿Cuánto vale de más un piso inscrito en Málaga?

No hay un dato oficial, pero el mercado lo refleja: los anuncios de venta destacan "con licencia turística" como un atributo principal y los compradores para inversión lo buscan expresamente. La escasez, mientras dure la moratoria, sostiene esa prima.

¿Y los barrios?

Para una vivienda ya inscrita, los que mejor funcionan son los del turismo urbano: Centro Histórico, Soho, La Malagueta, El Perchel-Estación (AVE) y Huelin. Todo el año, estancias cortas, público europeo y nacional, precios por noche altos por metro cuadrado. El Palo y Pedregalejo funcionan con un público que busca playa y ambiente de barrio. Los barrios interiores tienen ocupación en estancias medias y largas.

¿Gestionáis en Málaga capital?

Sí, viviendas ya inscritas. Y ayudamos a comprobar, antes de una compra, si la licencia que se anuncia existe y está activa. Pregúntanos por WhatsApp o desde contacto.