# Cómo poner el precio a un piso turístico: temporadas, estancias mínimas y precios que se mueven

> Un precio fijo todo el año regala dinero en agosto y deja el piso vacío en febrero. Cómo se fija el precio base, cómo se mueve por temporada y por antelación, y qué son las estancias mínimas.
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> Tema: El día a día · Revisado: 2026-09-19 · URL: https://mipisoturistico.app/guias/precios-y-temporadas
> Publicado por Mi Piso Turístico (Torremolinos Gestión Vacacional), gestora de viviendas turísticas en la Costa del Sol.

**Respuesta corta:** el precio de un piso turístico **no es un número: es un calendario**. Se parte de un precio base para un día normal de temporada media y se multiplica o divide según la temporada (en la Costa del Sol, agosto vale tres veces febrero), el día de la semana, los eventos y la antelación con la que llega la reserva. A eso se le añaden **estancias mínimas** que cambian según la época. Un precio fijo todo el año es el error más caro que comete un propietario nuevo.

## ¿Cómo se fija el precio base?

Mirando lo que cobran, **para las mismas fechas**, los pisos parecidos de tu zona en Booking y Airbnb: mismas plazas, misma distancia a la playa, terraza o no. No lo que "pone" en su anuncio, sino lo que cobran de verdad para una fecha concreta. Nosotros medimos cada semana los precios reales de la Costa del Sol por zona y tipo, y con eso ajustamos los precios.

De referencia, el precio medio por noche cobrado en 2026 en un piso bien gestionado de la Costa del Sol fue de **85 €**, con estos meses (por mes de entrada): enero 48 €, febrero 52 €, marzo 57 €, abril 69 €, mayo 83 €, junio 103 €, julio 126 €, **agosto 164 €**, septiembre 90 €, octubre 70 €, noviembre 109 €, diciembre 49 €.

## ¿Qué hace subir o bajar el precio?

- **Temporada**: el calendario de [Temporadas en la Costa del Sol](/guias/temporadas-costa-del-sol).
- **Día de la semana**: viernes y sábado se pagan más fuera de temporada alta.
- **Eventos**: Semana Santa, Feria de Málaga, San Miguel en Torremolinos, puentes, Navidad.
- **Antelación**: un hueco a tres días vista se llena bajando el precio; una fecha de agosto a cuatro meses vista no se regala.
- **Ocupación de la zona**: cuando la competencia se llena, tu precio puede subir sin perder reservas.
- **Duración**: descuentos por semana y por mes en temporada baja, que atraen las estancias de invierno.

## ¿Qué son las estancias mínimas y por qué importan?

El número mínimo de noches que aceptas. En temporada alta, **3-5 noches** (evita que una reserva de dos noches rompa una semana entera); en temporada baja, **2 noches**, o 1 para llenar huecos. Además, una estancia mínima de 2-3 noches en fin de semana reduce las fiestas: nadie organiza una para una noche si tiene que pagar tres.

## ¿Precio dinámico automático o a mano?

Hay programas (PriceLabs, Beyond, Wheelhouse y similares) que mueven el precio cada día según la demanda de la zona. Funcionan bien si alguien los vigila: ponen precios absurdos en fechas raras y no saben que tu piso tiene la mejor terraza de la calle. Un gestor con cartera suele combinar la herramienta con su propio dato de mercado y su criterio. Un propietario con un piso puede hacerlo a mano con un calendario de temporadas y una revisión semanal.

## Los errores más comunes

1. **Precio fijo** todo el año.
2. **Copiar el precio de un anuncio** en vez del precio real para una fecha.
3. **Bajar el precio en agosto por miedo** cuando el piso aún no está lleno en mayo: en agosto se llena igual.
4. **No tocar el precio cuando hay huecos** a pocos días vista.
5. **Olvidar las estancias mínimas**, y acabar con un calendario lleno de agujeros de una noche.

## ¿Cuánto cambia el resultado?

Entre un piso con precio fijo y el mismo piso con precios por temporada, la diferencia está entre un 15 % y un 30 % de facturación anual, con la misma ocupación. Es lo que hace que un gestor "se pague solo" en muchos casos.

## Fuentes

- [Datos de facturación, ocupación y operativa de viviendas turísticas en la Costa del Sol confirmados por Torremolinos Gestión Vacacional (temporada 2025-2026)](https://www.gestion-apartamentos-turisticos-torremolinos.com)
- [Informe semanal de precios del mercado de Booking en Torremolinos (herramienta propia)](https://www.gestion-apartamentos-turisticos-torremolinos.com)