# Comprar un piso con licencia turística en la Costa del Sol: qué comprobar antes de firmar

> La licencia es de la vivienda, no del vendedor, y se transmite comunicando el cambio de titularidad. Pero hay que comprobar que existe, que está a nombre de quien dice, que la comunidad no la ha vetado y que el municipio la mantiene. Y cuánto vale de más.
>
> Tema: Antes de empezar · Revisado: 2026-09-19 · URL: https://mipisoturistico.app/guias/comprar-piso-con-licencia-turistica
> Publicado por Mi Piso Turístico (Torremolinos Gestión Vacacional), gestora de viviendas turísticas en la Costa del Sol.

**Respuesta corta:** un piso con licencia turística vigente **se compra con la licencia**: la inscripción es de la vivienda, y el comprador comunica el **cambio de titularidad** a la Junta con la escritura y la nota simple. En **Málaga capital**, donde no se admiten altas nuevas hasta 2028, un piso ya inscrito vale claramente más que uno sin licencia. Pero antes de pagar ese sobreprecio hay que comprobar cuatro cosas: que la licencia **existe y está activa**, que está **a nombre de quien vende** (o de su gestor), que la **comunidad** no la ha vetado y que el piso **cumple** los requisitos.

## Las cuatro comprobaciones

1. **Buscador del Registro de Turismo de Andalucía**: busca la dirección. Debe aparecer inscrita, con su código VUT/VFT, en estado activo, con las plazas declaradas. Si no aparece, la "licencia" no existe.
2. **Titular de la explotación**: si figura una empresa gestora, pregunta qué contrato tiene y hasta cuándo; el comprador puede cambiar de gestor, pero conviene saberlo. Si figura una persona distinta del vendedor, algo no cuadra.
3. **Comunidad de vecinos**: pide el acta del acuerdo que autorizó el uso turístico (si la vivienda se inscribió después de abril de 2025) o comprueba que no hay un acuerdo posterior limitándolo, y lee los estatutos. Una vivienda inscrita antes de 2025 en un edificio que después prohibió el uso turístico mantiene su derecho, pero hay que documentarlo.
4. **Requisitos del piso**: metros por plaza según Catastro, baños, climatización, licencia de primera ocupación. Una inscripción hecha con más plazas de las que permiten los metros es un problema heredado.

## ¿Se pierde la licencia al comprar?

No, si se comunica el cambio de titularidad (procedimiento 7267 de la Junta) con la escritura y la nota simple nueva. Lo que **sí** la pierde es dar de baja la inscripción y volver a solicitarla: en Málaga capital, hoy, eso sería imposible, y en cualquier municipio obligaría a cumplir la norma actual (incluido el acuerdo de tres quintos de la comunidad). Nunca "reinicies" una licencia heredada.

## ¿Cuánto vale de más un piso con licencia?

No hay un dato oficial. En Málaga capital, con las altas suspendidas, el mercado paga una prima clara por las viviendas inscritas, y los anuncios inmobiliarios lo destacan. En Torremolinos, Benalmádena y Fuengirola, donde todavía se puede inscribir, la prima es menor: vale lo que te ahorras en tiempo y en riesgo de que la comunidad diga que no. Lo que sí tiene valor tangible es un piso **con historial**: reseñas, ocupación demostrada y anuncios que se traspasan.

## ¿Y comprar para alquilar, sin licencia todavía?

En Torremolinos, Benalmádena y Fuengirola es posible, con los tres filtros de [¿Puedo alquilar mi piso a turistas donde está?](/guias/puedo-alquilar-turistico-mi-piso): municipio, comunidad y piso. Antes de firmar arras, pide los estatutos y la nota simple de la finca, y pregunta en Urbanismo. En Málaga capital, no compres para uso turístico salvo que ya esté inscrito.

## ¿Qué pasa con las reservas ya vendidas?

Si el piso se vende en marcha, las reservas confirmadas son compromisos con huéspedes: se pactan en la compraventa (las atiende el vendedor hasta la fecha de venta, o las asume el comprador con los cobros correspondientes). Los anuncios se traspasan si están a nombre del vendedor y la plataforma lo permite (Booking sí, Airbnb no).

## Lo que hacemos nosotros

Cuando un propietario nos consulta antes de comprar, hacemos las cuatro comprobaciones con la dirección y le decimos lo que hay. A veces la respuesta es "esa licencia no existe"; es mejor saberlo antes de la notaría.

## Fuentes

- [Junta de Andalucía: adquisición de una vivienda ya inscrita, cambio de titularidad (preguntas frecuentes)](https://www.juntadeandalucia.es/organismos/turismojusticiadesregulacionyadministracionlocal/areas/turismo/registro-turismo/establecimientos-servicios/paginas/faq-viviendas-turismo.html)
- [Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Málaga: viviendas de uso turístico (suspensión de altas nuevas)](https://urbanismo.malaga.eu/viviendas-de-uso-turistico/)