Checklist para parar, dar de baja o vender una vivienda turística

1. Elige el trámite correcto

• Si solo quieres parar unos meses o usar el piso tú, no te des de baja: cambia los periodos de funcionamiento.RecomendadoEl cese es definitivo. Volver exige una declaración responsable nueva con los requisitos de ese momento.
• Si dejas de alquilar a turistas del todo, comunica el cese: dejar de anunciar no basta.ObligatorioDecreto 28/2016, art. 3.1: en los periodos declarados hay que ofrecer la vivienda. Sin oferta efectiva, la Junta puede cancelar la inscripción (art. 9.2).
• Si vendes y el comprador va a seguir con el uso turístico, no pidas el cese: toca cambio de titularidad.RecomendadoEl cese cancela la inscripción para siempre. El comprador comunica el cambio y el código de la vivienda se conserva.
• Antes de firmar un alquiler de vivienda de un año o más, da de baja la inscripción.Según tu casoLa Junta no permite tener la vivienda inscrita y alquilada como vivienda con un contrato de un año o más.
• Antes de cesar, piensa en lo que pierdes si un día quieres volver.Las viviendas inscritas antes de abril de 2025 no necesitan el acuerdo de tres quintos de la comunidad; si se dan de baja y vuelven a inscribirse, sí.

2. Parar unos meses: los periodos de funcionamiento

Formulario de comunicación al Registro de Turismo (procedimiento 7267), con certificado digital. Es gratis.

• Mira las reservas confirmadas en todos los portales para las fechas que quieres cerrar.Recomendado
• Declara los periodos nuevos dejando dentro las reservas que ya tienes.ObligatorioDecreto 28/2016, art. 3.1: comercializar fuera de los periodos es actividad clandestina. Si tienes huéspedes hasta el 12 de noviembre, el periodo llega hasta el 12.
• Presenta la comunicación antes de que empiece el nuevo periodo.ObligatorioLa Junta pide hacerlo «siempre con carácter previo» (preguntas frecuentes de la Junta).
• Marca todos los periodos en los que quieres funcionar, no solo el que cambia.La comunicación nueva sustituye a todas las anteriores: si solo marcas lo que cambia, borras el resto.
• Si no marcas que se repiten cada año, comunica los del año siguiente antes del 1 de enero.Según tu casoLa Junta avisa de que, si no, te expones a procedimientos sancionadores o de cancelación.
• Cierra el calendario de Booking, Airbnb y el resto para esas fechas el mismo día.ObligatorioDecreto 28/2016, art. 3.1. Un anuncio que se puede reservar en un mes fuera de periodo es comercializar fuera de periodo.
• Fuera de periodo, si lo alquilas por meses, que sea más de dos meses seguidos al mismo inquilino y menos de un año.Según tu casoMás corto y anunciado en un portal cuenta como turístico. Un contrato de un año o más es incompatible con estar inscrito.

3. Dar de baja: el cese

• Cierra el calendario para reservas nuevas en todos los portales.Recomendado
• Atiende las reservas que ya tienes y comunica el cese cuando haya salido el último huésped.Recomendado
• Si tienes que cancelar alguna, calcula antes lo que cuesta.Airbnb: 10, 25 o 50 % según la antelación. Booking: pides la cancelación y el huésped la acepta. Directa: 30 % si avisas con menos de 10 días (Decreto 28/2016, art. 8.3).
• Presenta la comunicación (procedimiento 7267) marcando «Cese definitivo» y el número de inscripción.Con el certificado digital del titular, en la oficina virtual de la Junta. No hay tasa. El código VFT/VUT se cancela.
• Si el titular de la explotación es tu gestor, el cese lo presenta él, o antes se comunica el cambio de titular a tu favor.Según tu caso
• Oculta o desactiva los anuncios; en Airbnb no se pueden eliminar mientras queden reservas.RecomendadoOcultar el anuncio evita reservas nuevas, pero hay que recibir igualmente a los viajeros que ya tengan reservas confirmadas.

4. Vender la vivienda

Las reservas son contratos tuyos, no del comprador. Lo que se pacte, por escrito en las arras y en la escritura.

• Enseña al comprador las reservas confirmadas y adjunta la lista al contrato: canal, fechas, importe y lo ya cobrado.RecomendadoEl comprador solo queda obligado por tus reservas si las asume (art. 1257 del Código Civil).
• Pacta cuáles asume el comprador, cuáles atiendes tú hasta la entrega y cómo se ajusta el dinero.RecomendadoSi Booking le paga a él reservas que vendiste tú, o tú cobraste de Airbnb estancias que atenderá él, hay que compensarlo.
• Pacta quién paga si hay que cancelar alguna reserva y quién responde si un huésped reclama.Recomendado
• Si el comprador sigue con el uso turístico, que comunique el cambio de titular antes de la entrega.ObligatorioDecreto 143/2014, art. 6.2.b. Procedimiento 7267, marcando «Titularidad», con el mismo número de inscripción y la nota simple actualizada. El código no cambia.
• Booking: acordad quién inicia el traspaso del alojamiento y en qué fecha.Según tu casoSolo lo inicia el titular actual. Las reservas futuras y los pagos que Booking emita después pasan al comprador, que responde de las obligaciones anteriores.
• Airbnb: las reservas no se traspasan; atiéndelas tú o alguien por encargo tuyo.Según tu casoNo se transfieren cuentas ni reservas a otro anfitrión. El comprador empieza su anuncio de cero.
• Si hay gestor, decide cómo termina tu contrato con él.Según tu casoEl contrato es tuyo, no del comprador: él decide si sigue con ese gestor o no.
• Ten a mano lo que va a comprobar el comprador: inscripción activa, titular, acuerdo de la comunidad y requisitos del piso.RecomendadoLo mirará en el buscador del Registro de Turismo de Andalucía, en el acta de la comunidad y en los estatutos.
• Si vives fuera de España, cuenta con que el comprador retiene un 3 % del precio a cuenta de tu ganancia.Según tu caso

5. Viajeros y Hacienda

• Comunica en SES.Hospedajes a los últimos huéspedes, en las 24 horas siguientes a su entrada.ObligatorioReal Decreto 933/2021. Es una obligación de cada estancia, también de las últimas antes de cerrar.
• Conserva los datos de los viajeros tres años desde la última salida y bórralos después.Según tu casoRD 933/2021, art. 5.3. Quien aloja «de manera no profesional» está exceptuado (art. 5.4), pero la norma no define el término: si dudas, consérvalos. Guárdalos de forma segura.
• Declara los ingresos del año hasta el cierre o la venta: en la renta o, si vives fuera, con el modelo 210.ObligatorioBooking, Airbnb y el resto comunican cada año a Hacienda lo que te han pagado (modelo 238) y aparece en tu borrador.
• Declara la renta imputada por los días que el piso esté cerrado o lo uses tú.ObligatorioLey 35/2006 del IRPF, art. 85. Los gastos del año se reparten entre días alquilados y no alquilados.
• Lleva un calendario con los días alquilados, cerrados y de uso propio.Recomendado
• Si dejas de alquilar, comunica la baja al ayuntamiento para volver a la tarifa doméstica de la basura.Según tu casoLa tasa la fija cada ayuntamiento. En Torremolinos, Fuengirola y Málaga capital las viviendas turísticas tienen una tarifa distinta de la doméstica.