# ¿Cuánto se lleva Hacienda de un piso turístico? Cómo tributa en el IRPF, explicado sin jerga

> Los ingresos van a la renta como rendimiento del capital inmobiliario, se restan los gastos de los días alquilados, no hay rebaja por alquiler de vivienda y los días vacíos también tributan. Con un ejemplo numérico de un piso de 4 plazas.
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> Tema: Hacienda e impuestos · Revisado: 2026-10-06 · URL: https://mipisoturistico.app/guias/hacienda-vivienda-turistica
> Publicado por Mi Piso Turístico (Torremolinos Gestión Vacacional), gestora de viviendas turísticas en la Costa del Sol.

**Respuesta corta:** si eres residente en España y alquilas tu piso a turistas sin dar servicios de hotel, los ingresos se declaran en la **renta (IRPF) como rendimiento del capital inmobiliario**: a lo cobrado se le restan los **gastos de los días alquilados** y el resultado se suma a tu base general, tributando **entre el 19 % y el 47 %** según tus ingresos totales. **No existe la reducción por alquiler de vivienda habitual** que tiene el alquiler de larga duración (50 % en general en los contratos desde el 26/05/2023, 60 % en los anteriores y hasta el 90 % en algunos casos), y por los **días que el piso está vacío** pagas una pequeña renta imputada. En un piso de 4 plazas que deja 14.000 € netos, lo normal es que Hacienda se quede entre 3.000 y 4.500 €.

## ¿Cómo tributo según mi caso?

Depende de **dónde tienes tu residencia fiscal**, de **si das servicios de hotel durante la estancia** y de **quién explota el piso**. La tabla resume lo que explican nuestras guías; donde ninguna aclara un caso, lo decimos y te mandamos a tu gestoría.

| Tu caso | Impuesto sobre la renta | IVA | ¿Actividad económica / autónomo? | Dónde se explica |
|---|---|---|---|---|
| Residente, persona física, sin servicios hoteleros | IRPF, capital inmobiliario: ingresos menos gastos de los días alquilados, del 19 % al 47 %. Los días vacíos imputan renta | Exento: no cobras IVA al huésped. El 21 % de portales y gestor es coste | No es actividad: ni 036 ni IAE. Autónomo, normalmente no (no hay umbral fijo) | Esta guía, [Gastos](/guias/gastos-deducibles), [Días vacíos](/guias/dias-vacios-imputacion), [¿Autónomo?](/guias/tengo-que-ser-autonomo) |
| Residente que presta servicios propios de la hostelería (limpieza o cambio de ropa durante la estancia, desayunos, recepción) | IRPF como actividad económica | 10 % al huésped, siempre con factura. Deduces el IVA de tus compras | Sí: alta en el censo (036/037), grupo 685 del IAE, que una persona física no paga. Autónomo: más riesgo; consúltalo con tu gestoría | [IVA](/guias/iva-vivienda-turistica), [¿Autónomo?](/guias/tengo-que-ser-autonomo), [Factura al huésped](/guias/factura-al-huesped) |
| No residente en la UE, Islandia o Noruega | No residentes, modelo 210: ingresos menos gastos, al 19 %. Días vacíos, también en el 210. Necesitas el certificado de residencia fiscal | Comisiones de portales, igual que un residente si tienes NIF español. Lo demás: depende, consúltalo con tu gestoría | Depende: consúltalo con tu gestoría | [Vivo fuera de España](/guias/propietario-no-residente) |
| No residente en el resto del mundo (Reino Unido, Suiza, Estados Unidos…) | No residentes, modelo 210: 24 % sobre el bruto, sin restar gastos. Días vacíos, también en el 210 | Comisiones de portales, igual que un residente si tienes NIF español. Lo demás: depende, consúltalo con tu gestoría | Depende: consúltalo con tu gestoría | [Vivo fuera de España](/guias/propietario-no-residente) |
| Varios copropietarios o matrimonio en gananciales | Depende: consúltalo con tu gestoría | Depende: consúltalo con tu gestoría | Depende: consúltalo con tu gestoría | [Explotar sin ser el dueño](/guias/explotar-sin-ser-propietario) (quién tiene que firmar) |
| Sociedad (patrimonial o con actividad) | Impuesto sobre Sociedades, 25 %. Al sacar el dinero, otra vez en tu IRPF (dividendos o nómina) | Sin servicios de hostelería, exenta: ni repercute ni deduce. Presenta declaraciones de IVA aunque sean exentas | Si solo tiene el piso y nadie empleado a jornada completa, es patrimonial: sin el tipo del 15 % de nueva creación. Tu alta de autónomo: depende, consúltalo con tu gestoría | [¿Particular o sociedad?](/guias/persona-fisica-o-sociedad) |
| Inquilino o usufructuario que explota el piso | Depende: consúltalo con tu gestoría | Depende: consúltalo con tu gestoría | Depende: consúltalo con tu gestoría | [Explotar sin ser el dueño](/guias/explotar-sin-ser-propietario) (si puedes hacerlo) |
| Un gestor explota tu piso a su nombre | Tú declaras lo que cobras. La plataforma informa al gestor y él te liquida el neto | Sin servicios hoteleros, el alquiler sigue exento. La comisión del gestor lleva 21 % y es coste; la del portal se la factura al gestor | Tener gestor no lo convierte en actividad, y con gestor el riesgo de ser autónomo es menor | [Plataformas](/guias/plataformas-informan-a-hacienda), [IVA de comisiones](/guias/facturas-del-gestor-y-iva), [¿Autónomo?](/guias/tengo-que-ser-autonomo) |

**¿Cuándo hace falta un asesor?** Si eres residente, tienes un piso y no das servicios de hotel, puedes hacerlo tú con el borrador. Si vives fuera, sois varios propietarios o es una herencia, das servicios de hotel, tienes personal o te planteas una sociedad, consulta a una gestoría: con tus números te dice qué te toca.

## ¿Qué se declara exactamente?

**Ingresos**: todo lo que cobras del huésped, incluida la limpieza, **antes** de descontar la comisión del portal. Si la plataforma te ingresa 850 € de una reserva de 1.000 € tras quedarse 150 €, el ingreso son 1.000 € y los 150 € son un gasto.

**Gastos deducibles** (solo en la proporción de días alquilados): comisiones de portales y del gestor, limpieza, suministros, comunidad, IBI, seguro, intereses de la hipoteca, reparaciones, amortización del 3 % del valor de construcción y del mobiliario. La lista completa está en [Gastos que puedes restar](/guias/gastos-deducibles).

**Resultado**: ingresos menos gastos = rendimiento neto, que va a la base general con el resto de tus rentas (sueldo, pensión).

## ¿Por qué no tengo la reducción por alquiler de vivienda?

Porque esa reducción existe solo para el alquiler de **vivienda habitual** del inquilino. Un turista no vive en tu piso. Es la diferencia fiscal más importante entre las dos modalidades y hay que tenerla en cuenta al comparar ([¿Turístico o larga duración?](/guias/turistico-o-larga-duracion)).

## ¿Y los días que está vacío?

Por los días en que el piso no está alquilado (ni lo usas tú como vivienda habitual) se declara una **renta imputada**: el **1,1 % del valor catastral** si está revisado en los últimos diez años, o el **2 %** si no, **prorrateado por esos días**. En un piso con valor catastral de 60.000 € y 150 días vacíos, son unos 270-490 € de renta imputada, que a un tipo del 30 % suponen 80-150 € de impuesto. Es poco, pero existe. Se explica en [Los días vacíos también tributan](/guias/dias-vacios-imputacion).

## Un ejemplo con números

Apartamento de 4 plazas en Torremolinos, año completo, 220 días alquilados:

| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingresos brutos (con limpieza) | 23.000 € |
| Comisiones de portales (media 15,5 %) | −3.565 € |
| Limpiezas pagadas | −2.200 € |
| Gestor (15 % sobre el neto del portal, más IVA) | −3.170 € |
| Comunidad, IBI, seguro, suministros, internet (proporción 220/365) | −1.900 € |
| Amortización 3 % construcción + mobiliario (proporción) | −1.300 € |
| **Rendimiento neto** | **10.865 €** |
| Renta imputada por 145 días vacíos (VC 60.000 €, 1,1 %) | +262 € |
| **Total que se suma a tu base general** | **≈ 11.100 €** |

Si tu tipo marginal es del 30 %, pagas unos **3.300 €**. Si es del 37 %, unos 4.100 €. El dinero que te queda en el bolsillo, después de Hacienda, ronda los 9.000-10.000 €.

## ¿Cuándo es una actividad económica y no un alquiler?

Cuando prestas **servicios propios de hotel** durante la estancia (limpieza periódica, cambio de ropa a mitad de estancia, desayunos, recepción) o cuando tienes **un empleado a jornada completa** para gestionar los alquileres. Entonces se declara como actividad económica (con IAE, libros y, normalmente, IVA al 10 %). La limpieza a la entrada y a la salida **no** convierte el alquiler en actividad económica. Contratar a un gestor tampoco: sigues siendo un particular con un rendimiento del capital inmobiliario.

Si te planteas hacerlo a través de una sociedad, lo comparamos en [¿Como particular o con una sociedad?](/guias/persona-fisica-o-sociedad).

## ¿Se entera Hacienda de lo que cobro?

Sí. Booking, Airbnb y el resto de plataformas comunican cada año a Hacienda tus ingresos y los datos de la vivienda (directiva DAC7). Los datos aparecen en tu borrador de la renta. Lo explicamos en [Las plataformas informan a Hacienda](/guias/plataformas-informan-a-hacienda).

## ¿Y si vivo fuera de España?

Cambia todo: tributas por el impuesto de no residentes con el modelo 210, sin escala progresiva y con reglas distintas según seas de la Unión Europea o no. Está en [Vivo fuera de España: ¿qué cambia?](/guias/propietario-no-residente).

## ¿Necesito una gestoría?

Para la renta de un particular con un piso, no es imprescindible: el borrador trae los ingresos y tú añades los gastos. Para no residentes, varios propietarios, herencias o si hay actividad económica, sí. Nosotros entregamos a cada propietario un resumen anual con ingresos, comisiones, limpiezas y días alquilados, que es lo que pide cualquier asesor.

## Fuentes

- [Agencia Tributaria: rendimientos del capital inmobiliario (Manual de Renta)](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2024/c04-rendimientos-capital-inmobiliario.html)
- [Agencia Tributaria: tributación del alquiler de apartamentos turísticos](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/vivienda-otros-inmuebles/tributacion-arrendador-viviendas-otros-inmuebles/tributacion-alquiler-apartamentos-turisticos.html)
- [Agencia Tributaria, Manual de Renta 2025: reducción por arrendamiento de vivienda (no se aplica al turístico ni a la temporada; 60 % en contratos anteriores al 26/05/2023)](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c04-rendimientos-capital-inmobiliario/reducciones-rendimiento-neto/arrendamiento-inmuebles-destinados-vivienda.html)
- [Ley 35/2006 del IRPF, artículo 23.2 (reducciones por arrendamiento de vivienda), versión vigente](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764&tn=1&p=20230525)