Check-list des papiers de la copropriété pour un appartement touristique

1. Quels papiers réunir

• Demandez au syndic le règlement de copropriété (estatutos).RecommandéIl figure dans l'acte de division horizontale ou dans une modification ultérieure.
• Demandez une nota simple de l'immeuble (du bâtiment, pas de votre appartement) au Registro de la Propiedad (Registre de la propriété).RecommandéLes limitations du règlement qui sont inscrites y apparaissent, avec leur date, et s'imposent à tous, y compris aux futurs acheteurs.
• Demandez les procès-verbaux des assemblées des dernières années.RecommandéBeaucoup de copropriétés de la Costa del Sol ont adopté des accords sur l'usage touristique entre 2019 et 2024.
• Renseignez-vous sur le nombre de propriétaires et la quote-part de chaque appartement.RecommandéLes quotes-parts (coefficients) figurent dans l'acte de division horizontale. Vous en avez besoin pour compter les trois cinquièmes.
• Ayez sous la main votre appel de charges de copropriété actuel.RecommandéIl vous sert à calculer ce que représenterait une charge supplémentaire allant jusqu'à 20 % : avec 90 € par mois, 18 € de plus au maximum.
• Si votre appartement est déjà inscrit comme touristique, gardez la résolution avec la date d'inscription.Selon votre casC'est ce qui prouve que l'activité a commencé avant tout accord qui la limite ou l'interdit.

2. Comment lire le règlement

• Cherchez « uso turístico », « alquiler vacacional », « actividad de hospedaje » ou « cesión temporal a terceros ».Si le règlement interdit l'usage touristique, en Andalousie le logement ne peut pas être inscrit au Registre du tourisme.
• Ne confondez pas une interdiction des « activités gênantes » avec une interdiction de l'usage touristique.Une interdiction générique des activités gênantes n'est pas, à elle seule, une interdiction de l'usage touristique.
• Attention à une interdiction des « activités économiques » dans les logements : elle couvre bien la location touristique.Le Tribunal Supremo (Cour suprême) l'a confirmé en novembre 2023.
• Regardez dans la nota simple de l'immeuble quand la clause a été inscrite.Comparez avec la date d'inscription de votre logement : si la licence est antérieure, l'interdiction ne la concerne pas (art. 17.12 LPH).
• S'il y a une interdiction et que vous voulez louer, comptez sur le fait qu'il faudra modifier le règlement.Selon votre casTrois cinquièmes des propriétaires et des quotes-parts, acte authentique devant notaire et inscription au Registre de la propriété. De deux à six mois.

3. Comment lire les procès-verbaux

• Distinguez un accord d'assemblée d'une clause du règlement.L'accord s'impose dès son adoption et peut être annulé par une autre assemblée à la même majorité. La clause inscrite ne tombe qu'en modifiant le règlement.
• Cherchez les accords qui limitent ou interdisent l'usage touristique et notez leur date.Ils n'ont pas d'effet rétroactif : ils ne concernent pas les logements déjà en activité (art. 17.12 LPH).
• Cherchez si une charge supplémentaire ou une hausse des charges a été votée pour les logements touristiques.Aux trois cinquièmes, jusqu'à 20 % de charges communes en plus (art. 17.12 LPH). Elle se paie à partir de l'accord, jamais pour des périodes antérieures.
• Vérifiez la majorité : trois cinquièmes des propriétaires réunissant trois cinquièmes des quotes-parts.ObligatoireArt. 17.12 LPH. On compte des personnes, pas des appartements : qui a deux appartements compte une fois. Il faut les deux majorités à la fois.
• Comptez les absents : ceux qui ne votent pas contre dans les 30 jours suivant la réception du procès-verbal comptent comme favorables.C'est une règle de la Ley de Propiedad Horizontal. C'est pourquoi le résultat définitif est connu un mois après l'assemblée.

4. L'accord qui autorise votre logement

Si votre appartement n'était pas inscrit comme touristique avant le 3 avril 2025.

• Obtenez l'accord exprès de la copropriété avant de commencer à louer.ObligatoireArt. 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, depuis le 3 avril 2025. Sans lui, la copropriété peut exiger la cessation immédiate de l'activité.
• Vérifiez que le procès-verbal mentionne les votes, les quotes-parts, le logement, son titulaire et l'article 17.12 LPH.RecommandéFormule : « L'assemblée décide, par [X] votes favorables représentant [Y] quotes-parts, d'autoriser l'usage touristique du logement [ÉTAGE ET PORTE]… ».
• Demandez le certificat de l'accord au président ou au syndic.ObligatoireEn Andalousie, la Junta le demande parmi les documents de l'inscription. Il peut coûter de 0 à 60 €, selon le syndic.
• Gardez ensemble le procès-verbal, le certificat et la convocation de l'assemblée.RecommandéLe certificat de la copropriété est le document le plus souvent oublié et celui qui pose le plus de problèmes depuis 2025.
• Si la réponse est non, préparez mieux la proposition et redemandez-le lors d'une autre assemblée.Selon votre casIl n'y a pas de limite de fois. Ce que vous ne pouvez pas faire, c'est commencer à louer sans l'accord. Comment la préparer : Comment demander le vote.

5. Si votre appartement était déjà inscrit avant le 3 avril 2025

• Vous n'avez pas besoin de demander l'accord : gardez la preuve de votre date d'inscription.Selon votre casLa loi n'est pas rétroactive : une interdiction votée après votre inscription ne vous oblige pas à arrêter de louer (art. 17.12 LPH).
• Si le titulaire change (vente, héritage, gestionnaire), que ce soit communiqué comme un changement de titulaire.Selon votre casC'est ainsi que l'inscription est conservée. Si elle est radiée puis refaite de zéro, l'accord de la copropriété sera nécessaire.
• Sachez que la charge supplémentaire allant jusqu'à 20 % peut aussi s'appliquer à votre logement.Selon votre casElle vaut aussi pour les logements inscrits avant 2025, mais seulement à partir de la date de l'accord.