# ¿Turístico o alquiler de larga duración? Comparación honesta para un piso en la Costa del Sol

> Ingresos, trabajo, riesgo y Hacienda, comparados sin trampas. El turístico gana más pero no siempre compensa: depende del piso, de dónde vivas tú y de cuánto quieras ocuparte.
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> Tema: Antes de empezar · Revisado: 2026-10-03 · URL: https://mipisoturistico.app/guias/turistico-o-larga-duracion
> Publicado por Mi Piso Turístico (Torremolinos Gestión Vacacional), gestora de viviendas turísticas en la Costa del Sol.

**Respuesta corta:** el alquiler turístico suele dejar **entre un 40 % y un 80 % más de dinero neto** que el de larga duración en la Costa del Sol, a cambio de más trabajo (o de pagar a alguien que lo haga), más desgaste del piso y menos ventajas fiscales. Gana el turístico cuando el piso está cerca de la playa y quieres seguir usándolo; gana el de larga duración cuando el piso está lejos del interés turístico o cuando quieres olvidarte por completo.

## ¿Cuánto más se gana con el turístico?

Un apartamento de 4 plazas bien situado en Torremolinos factura 20.000-25.500 € brutos al año como turístico, de los que el propietario se queda unos 13.000-15.000 € después del portal, la limpieza y el gestor. Pongamos que el mismo piso se alquila de larga duración por 1.000 € al mes (comprueba el precio real de tu zona en los portales inmobiliarios): 12.000 € al año, sin apenas gastos de gestión. La diferencia se abre cuanto más cerca del mar esté el piso y se cierra cuanto más interior.

## ¿Qué tiene a favor el alquiler de larga duración?

- **Cero trabajo**: un inquilino, un contrato, una transferencia al mes.
- **Hacienda te trata mejor**: si el piso es la vivienda habitual del inquilino, el IRPF reduce el rendimiento neto un **50 %** en general (60 % en contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 y hasta el 90 % en algunos casos). En el turístico, y también en el alquiler de temporada, esa reducción **no existe**.
- **Menos desgaste**: una familia cuida el piso como su casa; 80 grupos al año, no.
- **Sin licencia, sin comunidad, sin registro de viajeros.**

## ¿Y en contra?

- **Recuperar el piso es lento**: los contratos de vivienda duran cinco años como mínimo (siete si el propietario es una empresa o sociedad) si el inquilino quiere, y un impago puede tardar muchos meses en resolverse.
- **No puedes usarlo tú** ni en agosto ni en Navidad.
- **El precio se queda fijo** mientras dura el contrato, con la actualización limitada por ley.

## ¿Qué tiene a favor el turístico?

- **Más ingresos**, sobre todo de junio a septiembre y en Semana Santa.
- **Puedes usarlo tú** las semanas que quieras: se bloquean en el calendario y ya está.
- **Cobras cada semana**, no cada mes, y el impago prácticamente no existe: el huésped paga antes de entrar.
- **El piso está siempre revisado**: cada salida es una inspección.

## ¿Y en contra?

- **Es una actividad**, no una renta: precios, mensajes, llaves, limpiezas, averías y reseñas. O lo haces tú o pagas a un gestor un 15 % + IVA.
- **Hacienda**: sin la reducción por alquiler de vivienda, y los días que el piso está vacío también tributan (se explica en [¿Cuánto se lleva Hacienda?](/guias/hacienda-vivienda-turistica)).
- **Papeleo inicial**: licencia de la Junta, acuerdo de la comunidad y requisitos del piso.
- **Depende de la temporada**: noviembre y febrero son flojos en toda la costa.

## ¿Puedo hacer las dos cosas con el mismo piso?

Sí, pero no a la vez, sino por turnos. La Junta de Andalucía permite destinar la vivienda a otro uso **fuera de los periodos de funcionamiento** que hayas declarado. Por ejemplo, turístico de mayo a septiembre y, de octubre a abril, un alquiler de temporada a un estudiante, un trabajador desplazado o un jubilado extranjero. Hay tres condiciones. Una: el contrato de invierno tiene que caer entero fuera de los meses declarados como turísticos, y si cambias los periodos, hay que comunicarlo **antes** de que empiece el nuevo. Dos: tiene que durar **más de dos meses seguidos con el mismo inquilino** (si es más corto y se anuncia en Booking o Airbnb, se considera turístico y, fuera de periodo, sería clandestino). Tres: tiene que ser **de temporada, menos de un año**, porque la Junta no permite tener la vivienda inscrita y alquilarla como vivienda con un contrato de un año o más. Lo explicamos en [¿Turistas en verano y por meses en invierno?](/guias/turistico-en-verano-temporada-en-invierno).

## ¿Cómo decido?

Hazte tres preguntas: ¿está el piso a menos de un kilómetro de la playa o del centro? ¿Quiero usarlo yo alguna vez? ¿Me compensa pagar a alguien para no ocuparme de nada? Con dos síes, el turístico suele ganar. Y si quieres números con tu calle, usa la [calculadora](/calculadora) o pídenoslos.

## Fuentes

- [Agencia Tributaria, Manual de Renta 2025: reducción por arrendamiento de vivienda (solo vivienda habitual del inquilino; no se aplica a la temporada)](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c04-rendimientos-capital-inmobiliario/reducciones-rendimiento-neto/arrendamiento-inmuebles-destinados-vivienda.html)
- [Ley 35/2006 del IRPF, artículo 23.2 (reducciones por arrendamiento de vivienda), versión vigente](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764&tn=1&p=20230525)
- [Junta de Andalucía: preguntas frecuentes sobre viviendas de uso turístico (otro uso fuera de los periodos; incompatibilidad con un alquiler residencial de un año o más)](https://www.juntadeandalucia.es/organismos/turismojusticiadesregulacionyadministracionlocal/areas/turismo/registro-turismo/establecimientos-servicios/paginas/faq-viviendas-turismo.html)
- [Decreto 28/2016 de viviendas de uso turístico, texto consolidado (arts. 1.2.b y 3.1)](https://www.juntadeandalucia.es/sites/default/files/inline-files/2025/04/Decreto%2028-2016%20de%202%20de%20febrero%20de%20las%20viviendas%20de%20uso%20turistico.pdf)
- [Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (art. 9.1, duración mínima del contrato de vivienda)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003)