# ¿Lleva IVA el alquiler turístico? Cuándo está exento y cuándo se cobra el 10 %

> Un particular que alquila su piso a turistas sin servicios de hotel no repercute IVA: el alquiler está exento. Solo hay IVA del 10 % si das servicios propios de un hotel durante la estancia. Qué cuenta como servicio hotelero y qué no.
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> Tema: Hacienda e impuestos · Revisado: 2026-09-19 · URL: https://mipisoturistico.app/guias/iva-vivienda-turistica
> Publicado por Mi Piso Turístico (Torremolinos Gestión Vacacional), gestora de viviendas turísticas en la Costa del Sol.

**Respuesta corta:** si alquilas tu piso a turistas **sin prestar servicios propios de un hotel**, el alquiler está **exento de IVA**: no lo cobras al huésped, no presentas declaraciones de IVA por él y no puedes deducir el IVA de tus gastos. Si prestas **servicios hoteleros durante la estancia** (limpieza y cambio de ropa periódicos, desayuno, recepción), el alquiler pasa a ser un servicio de hospedaje con **IVA del 10 %**. La limpieza a la entrada y a la salida **no** es servicio hotelero.

## ¿Qué cuenta como servicio hotelero?

Según Hacienda, servicios complementarios propios de la industria hotelera, prestados **durante** la estancia:

- Limpieza de la vivienda **periódica** mientras el huésped está (por ejemplo, cada dos días).
- **Cambio de ropa de cama y toallas** durante la estancia.
- Desayuno, comidas, servicio de habitaciones.
- Recepción y atención permanente al cliente en el sentido hotelero.

## ¿Qué NO cuenta?

- Limpieza y cambio de ropa **a la entrada y a la salida** de cada huésped.
- Limpieza de zonas comunes del edificio.
- Entrega de llaves, asistencia por teléfono, mantenimiento y reparaciones.
- Wifi, televisión, utensilios.

Con estos servicios, que son los de cualquier vivienda turística normal, el alquiler sigue exento.

## Entonces, ¿un particular no tiene que hacer nada de IVA?

Casi. Hay un matiz importante: aunque el alquiler esté exento, un arrendador es **empresario a efectos de IVA**, y cuando recibe servicios de empresas de fuera de España (Booking está en Países Bajos, Airbnb en Irlanda) se produce la **inversión del sujeto pasivo**: la comisión llega sin IVA y **eres tú quien tiene que declarar ese IVA** en España, sin poder deducirlo. Lo explicamos aparte en [El IVA de las comisiones de Booking y Airbnb](/guias/facturas-del-gestor-y-iva), porque es lo que más despista.

## ¿Y si contrato un gestor?

El gestor te factura su comisión **con IVA al 21 %**. Tú lo pagas y, como tu alquiler está exento, no lo recuperas: es un coste más que deduces en la renta dentro del gasto. El alquiler al huésped sigue exento, porque quien lo presta a efectos fiscales sigues siendo tú.

## ¿Cuándo conviene estar en el IVA del 10 %?

Solo si de verdad vas a prestar servicios hoteleros (un edificio de apartamentos con recepción y limpieza diaria, por ejemplo). Entonces cobras el 10 % al huésped, pero deduces el 21 % de todas tus compras y obras. Para un piso, no compensa el trabajo de llevar declaraciones trimestrales y libros.

## ¿Y las plataformas cobran IVA al huésped?

Algunas cobran al huésped una tarifa de servicio con su IVA; eso es cosa de la plataforma, no tuya. Lo que tú recibes por el alojamiento sigue siendo un alquiler exento.

## Resumen para un particular con un piso

- Al huésped: **sin IVA**.
- Del gestor y de los limpiadores: **facturas con 21 %**, que son coste.
- De Booking y Airbnb: **comisión sin IVA que debes autoliquidar** en el modelo 303 (o incluirla en el 309 en algunos casos), sin deducción.
- Si dudas, una gestoría lo resuelve en una consulta de media hora. Merece la pena hacerla el primer año.

## Fuentes

- [Agencia Tributaria: alquiler de vivienda de uso turístico e IVA (preguntas frecuentes)](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/vivienda/alquiler-vivienda-turistica.html)
- [Ley 37/1992 del IVA, artículo 20.Uno.23º (exención de arrendamientos de vivienda y excepción por servicios hoteleros), texto consolidado](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1992-28740)