# Gastos que puedes restar en la renta por tu vivienda turística (y cómo se prorratean)

> Comisiones, limpieza, comunidad, IBI, seguro, suministros, intereses, reparaciones, amortización. Todos, pero solo por los días alquilados. Lista completa y los tres errores más frecuentes.
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> Tema: Hacienda e impuestos · Revisado: 2026-09-19 · URL: https://mipisoturistico.app/guias/gastos-deducibles
> Publicado por Mi Piso Turístico (Torremolinos Gestión Vacacional), gestora de viviendas turísticas en la Costa del Sol.

**Respuesta corta:** puedes restar **todos los gastos necesarios para alquilar** el piso, pero **solo en la proporción de los días que ha estado alquilado**. Un IBI de 400 € en un piso alquilado 200 días se deduce en 219 € (400 × 200 / 365). Las excepciones son los gastos que nacen directamente de cada reserva (comisiones, limpieza de la reserva), que se deducen enteros porque ya son "solo de los días alquilados".

## Lista de gastos deducibles

**Enteros (son de las reservas):**

- Comisiones de Booking, Airbnb, Vrbo y demás.
- Comisión del gestor, con su IVA (si tú no lo deduces como empresario, el IVA es más gasto).
- Limpiezas y lavandería de cada reserva.
- Consumibles de bienvenida (papel, jabón, café).
- Publicidad del anuncio, fotografía.

**Prorrateados por días alquilados:**

- **Comunidad**, incluido el recargo de hasta el 20 % para viviendas turísticas.
- **IBI**, tasa de basuras y otras tasas municipales.
- **Seguro** de hogar y de responsabilidad civil.
- **Suministros**: luz, agua, gas, internet, televisión de pago.
- **Intereses** de la hipoteca (no la amortización del capital) y gastos de financiación.
- **Reparaciones y conservación**: pintar, arreglar la lavadora, cambiar un grifo. **No** las mejoras (una cocina nueva, cerrar la terraza), que se amortizan.
- **Amortización**: el **3 % del mayor de** (valor catastral de la construcción, coste de adquisición de la construcción, sin el suelo) al año, más el **10 % del mobiliario** y electrodomésticos.
- Honorarios de gestoría, abogado o administrador ligados al alquiler.

## ¿Cómo se calcula la proporción?

Días alquilados / 365 (o 366). Los días que **tú** usas el piso no son deducibles y, además, generan renta imputada. Lleva un calendario del año con tres colores: alquilado, vacío, usado por mí. Es lo primero que pide cualquier asesor y lo primero que pediría una comprobación.

## Los tres errores más frecuentes

1. **Deducir el 100 % de la comunidad o del IBI.** Es el ajuste más habitual en las comprobaciones de Hacienda: si el piso estuvo alquilado 200 días, se deduce el 55 %, no el 100 %.
2. **Deducir la cuota entera de la hipoteca.** Solo los intereses.
3. **Confundir reparación con mejora.** Cambiar el aire acondicionado roto por otro igual es reparación (se deduce entero, prorrateado); instalar aire donde no había es mejora (se amortiza al 3 % durante años).

## ¿Hay algún límite?

Los intereses y los gastos de reparación **no pueden dejar el rendimiento en negativo**: si superan los ingresos, el exceso se guarda para los cuatro años siguientes. El resto de gastos sí pueden generar un rendimiento negativo que compensa otras rentas del capital.

## ¿Qué justificantes tengo que guardar?

Facturas (no tickets) de todo: limpiezas, reparaciones, compras de mobiliario, gestoría. Los extractos de Booking y Airbnb con las comisiones. Los recibos de comunidad, IBI, seguro y suministros. Guárdalo cuatro años, que es el plazo de prescripción. Un gestor serio te entrega cada año una liquidación con ingresos, comisiones y limpiezas desglosadas; pídela.

## ¿Y el IVA de las facturas?

Si no estás dado de alta como empresario a efectos de IVA (lo normal en un particular con un piso), el IVA que pagas en las facturas es un coste más y se deduce como parte del gasto en la renta. Hay una excepción importante con las comisiones de Booking y Airbnb, que se explica en [El IVA de las comisiones de Booking y Airbnb](/guias/facturas-del-gestor-y-iva).

## Fuentes

- [Agencia Tributaria: gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario (Manual de Renta)](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2024/c04-rendimientos-capital-inmobiliario/rendimiento-neto/gastos-deducibles.html)