# Alquilar habitaciones a turistas en Andalucía: requisitos, límites y cuándo deja de ser una vivienda turística

> Sí, si vives en la casa y estás empadronado en ella, con un máximo de seis plazas. Un edificio entero de habitaciones no es una vivienda turística: es un hostal o una pensión, con otra normativa.
>
> Tema: Licencia y registro · Revisado: 2026-09-19 · URL: https://mipisoturistico.app/guias/alquilar-por-habitaciones
> Publicado por Mi Piso Turístico (Torremolinos Gestión Vacacional), gestora de viviendas turísticas en la Costa del Sol.

**Respuesta corta:** puedes inscribir tu vivienda **por habitaciones** si **vives en ella y estás empadronado**, con un máximo de **6 plazas** en total y **4 por habitación**. Si no vives allí, no es posible: la vivienda se inscribe completa o no se inscribe. Y un edificio o un piso grande explotado entero por habitaciones no encaja como vivienda turística: es un establecimiento hotelero (hostal, pensión o albergue), con requisitos y licencias municipales distintos.

## ¿Qué condiciones tiene la modalidad por habitaciones?

- El titular (persona física) **reside en la vivienda** y lo acredita con el **certificado de empadronamiento**, que se adjunta a la declaración responsable.
- **Máximo 6 plazas** entre todas las habitaciones que se alquilan; **máximo 4 por habitación**, y solo 2 si no hay literas.
- **14 m² construidos por plaza** y el resto de requisitos de cualquier vivienda turística: climatización, botiquín, extintor, hojas de reclamaciones, registro de viajeros.
- Una vivienda = una referencia catastral. No se pueden sumar dos pisos.

## ¿Qué diferencia hay con alquilar la vivienda completa?

| | Completa | Por habitaciones |
|---|---|---|
| ¿Tienes que vivir allí? | No | Sí, empadronado |
| Plazas máximas | 15 | 6 |
| Quién puede ser titular | Propietario o gestor | Solo quien vive en la casa |
| Uso típico | Segundas residencias, inversión | Sacar un ingreso de la casa propia |

## ¿Puedo tener un gestor si alquilo por habitaciones?

Puede ayudarte con anuncios y precios, pero el **titular de la explotación tiene que ser quien vive en la vivienda**. No es la modalidad pensada para delegar.

## Tengo un piso grande vacío: ¿lo alquilo por habitaciones?

No como vivienda turística: si no vives en él, no puede inscribirse por habitaciones. Tienes dos caminos:

1. Inscribirlo **completo**, hasta 15 plazas (con dos baños si pasas de 5 plazas y tres si pasas de 8), y alquilarlo entero a familias y grupos.
2. Convertirlo en un **establecimiento hotelero** (pensión u hostal), que es uso hotelero y no residencial: depende del plan urbanístico del municipio, de una licencia de actividad del ayuntamiento y de cumplir superficies mínimas por habitación, recepción y limpieza diaria. Es un proyecto de otra escala.

## ¿Y un edificio entero de habitaciones?

Lo mismo: no es una vivienda turística. La norma andaluza excluye expresamente las unidades que forman parte de un establecimiento que ocupa la totalidad o una parte independiente del edificio. Además, **tres o más unidades de alojamiento en el mismo inmueble** explotadas por el mismo titular dejan de ser viviendas sueltas y pasan a ser *apartamentos turísticos en grupo conjunto*, con su propia normativa. Antes de comprar o alquilar un edificio para esto, consulta en Urbanismo del ayuntamiento y con un arquitecto: la parte cara (incendios, accesibilidad) es la que no se ve.

## ¿Merece la pena alquilar habitaciones?

Para quien vive en la casa y tiene una o dos habitaciones libres cerca de la playa, sí: es una renta sin licencia de actividad y sin obras. Para invertir, no: los límites de plazas y la obligación de residir lo hacen inviable. Si tu caso es el segundo, mira [¿Qué pisos funcionan mejor?](/guias/que-piso-funciona-mejor).

## Fuentes

- [Junta de Andalucía: vivienda de uso turístico por habitaciones y empadronamiento (preguntas frecuentes)](https://www.juntadeandalucia.es/organismos/turismojusticiadesregulacionyadministracionlocal/areas/turismo/registro-turismo/establecimientos-servicios/paginas/faq-viviendas-turismo.html)
- [Decreto 31/2024 (BOJA): límites de la modalidad por habitaciones](https://www.juntadeandalucia.es/boja/2024/24/50)