# Requisitos de una vivienda turística en Andalucía, habitación por habitación (2026)

> Metros por plaza, camas, baños, climatización, ventilación, oscurecimiento, cocina, seguridad, botiquín, hojas de reclamaciones e información turística. La lista completa del decreto andaluz explicada para que la repases en tu piso en media hora.
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> Tema: El piso · Revisado: 2026-10-03 · URL: https://mipisoturistico.app/guias/requisitos-del-piso
> Publicado por Mi Piso Turístico (Torremolinos Gestión Vacacional), gestora de viviendas turísticas en la Costa del Sol.

**Respuesta corta:** la norma andaluza pide una vivienda **legal** (que cumpla el urbanismo municipal, suelo residencial), con **14 m² construidos por plaza** (mínimo 25 m²), **camas de medida**, **baños suficientes** (dos a partir de 6 plazas, tres a partir de 9), **climatización** según la temporada, **ventilación y oscurecimiento** en los dormitorios, **cocina equipada**, **seguridad** (extintor y detector de humo), **botiquín**, **hojas de reclamaciones** e **información turística**. Aquí va la lista completa, por estancias.

## La vivienda en su conjunto

- **Cumplir la normativa urbanística municipal** y tener, cuando se exija, la **licencia o declaración responsable que permite el uso turístico** (art. 6.1.a; el decreto no habla de licencia de primera ocupación), y que la vivienda no esté en situación de **asimilado a fuera de ordenación (AFO)** sin autorización municipal previa ([¿Puede ser turística una vivienda en AFO?](/guias/fuera-de-ordenacion-y-afo)).
- **Uso residencial** según el planeamiento del municipio.
- **Capacidad**: 14 m² construidos por plaza según Catastro, mínimo 25 m². Máximo **15 plazas** completa, **6** por habitaciones, **4 por habitación**.
- **Amueblada y equipada** para el número de plazas declarado.
- **Climatización**: refrigeración en **las habitaciones y el salón** si abres entre mayo y agosto, «por elementos fijos o portátiles» (art. 6.1.e), nunca ventiladores; y calefacción en las mismas estancias si abres entre diciembre y marzo, también fija o portátil (art. 6.1.f), pero nunca por combustión de líquidos o gases ni por resistencia incandescente. Detalle más abajo.
- **Extintor** y **detector de humo**.
- **Botiquín** de primeros auxilios.
- **Hojas de quejas y reclamaciones** en papel (modelo oficial andaluz) y cartel anunciador.
- **Información turística** de la zona: guía o carpeta con transporte, servicios, ocio y normas de convivencia de la comunidad.
- **Teléfono de atención 24 horas** para el huésped.

## Dormitorios

- **Ventilación directa al exterior** o a patio (no interiores sin ventana).
- **Sistema de oscurecimiento**: persiana, contraventana o cortina opaca.
- **Camas**: mínimo **80×190 cm** las individuales y **135×190 cm** las dobles, con **colchón de al menos 18 cm** de grosor.
- Máximo 4 plazas por habitación, y al menos dos de ellas en camas que no sean literas (art. 5.4).
- Armario o espacio para guardar ropa.

## Salón

- Los **sofás cama** cuentan como plazas si se declaran (máximo dos plazas en salón, solo si alquilas la vivienda completa, dentro del total permitido por los metros).
- Refrigeración (fija o portátil, no ventiladores) si abres entre mayo y agosto, y calefacción si abres entre diciembre y marzo, igual que en los dormitorios.

## ¿El aire acondicionado puede ser portátil?

Sí. El Decreto 28/2016, en la redacción que le dio el Decreto 31/2024 (en vigor desde el 22 de febrero de 2024), lo dice de forma expresa:

- **Refrigeración** (art. 6.1.e): «centralizada o no centralizada por elementos fijos o portátiles en las habitaciones y salones», cuando el periodo de funcionamiento incluya mayo, junio, julio o agosto. Un **ventilador no vale**: mueve aire, no lo enfría.
- **Calefacción** (art. 6.1.f): igual, «por elementos fijos o portátiles en las habitaciones y salones», cuando el periodo incluya diciembre, enero, febrero o marzo. Quedan **prohibidos** los aparatos de combustión de líquidos o gases (butano, queroseno) y los de resistencia incandescente (estufas de barras, braseros).

Es la misma regla para una vivienda que se inscribe hoy y para una ya inscrita. Circula en muchos blogs de agencias que «desde 2024 el aire tiene que ser fijo»; no es lo que dice el BOJA.

**Nuestra recomendación, que es otra cosa**: instala aire fijo (split) en cada dormitorio y en el salón. No porque lo exija la norma, sino porque en agosto un portátil no enfría un dormitorio de la Costa del Sol, hace ruido, ocupa la ventana con el tubo y acaba en una reseña mala. Con más de diez años gestionando pisos, el aire es la queja de verano número uno; una instalación fija se amortiza con las reseñas que te ahorra.

## Cocina

- **Dos fuegos, horno o microondas y frigorífico** (Anexo a).
- Vajilla, cubertería, cristalería, sartenes, ollas, cubiertos para servir, sacacorchos, abridor, tijeras, abrelatas y escurridor, para las plazas.
- **Batidora, tostadora o grill, exprimidor y cafetera**.
- Kit de limpieza (estropajo, bayeta, paño, gel), bolsas de basura, **tendedero, plancha y tabla**, y cubos para separar residuos con su nota.
- Ventilación directa o forzada.

La lista completa del Anexo, apartado por apartado y para imprimir: [Equipamiento obligatorio pieza por pieza](/guias/checklist-equipamiento-obligatorio).

## Baños

- Uno como mínimo; **dos si hay más de 5 plazas**; **tres si hay más de 8**.
- Inodoro **en espacio cerrado**, lavabo, bañera o ducha con **suelo antideslizante**, alfombra lavable, espejo con **enchufe al lado**, luz, colgadores, estantería, escobilla, cubo con tapa, **secador de pelo**, jabón de manos, gel y champú, rollo de papel adicional, y **una toalla de mano y otra de baño por persona** (Anexo b).

## Servicios que tienes que prestar

- **Limpieza a la entrada y a la salida** de cada huésped (art. 6.2.b).
- **Documento a modo de contrato** al llegar, firmado por el huésped, que conservas un año (art. 7.1 y 7.3); **justificante de reserva** y **de pago** (art. 8).
- **Ocupación de 15:00 a 11:00** salvo pacto distinto, y entrega de llaves concertada si no estás; cajetines nunca en el mobiliario urbano (art. 7.4).
- **Plano de evacuación en la puerta**, si la comunidad lo tiene, e informar si estás adherido al Sistema Arbitral de Consumo (art. 6.2.d y f).
- **Ropa de cama y toallas** limpias en cada entrada, y un juego de reposición de la ropa de cama (Anexo c).
- **Registro de viajeros** a la Policía Nacional o Guardia Civil en cada reserva.
- **Justificante de pago** con los datos que exige la norma.
- **Información al huésped** sobre normas de la comunidad, mascotas, zonas de fumadores y uso de instalaciones.

## ¿Qué no exige la norma pero espera el huésped?

**Wifi, lavadora, secadora, lavavajillas, congelador y el kit de bienvenida** no están en la norma. Ojo, porque muchos creen que la televisión, el secador, la plancha, la cafetera o la tostadora tampoco lo están, y **sí lo están** (Anexo del decreto). Sin wifi y sin lavadora las reseñas bajan. Lo detallamos en [Lo que espera un huésped en 2026](/guias/equipamiento-que-espera-el-huesped).

## ¿Tengo que adaptar el piso para personas con discapacidad?

No para inscribirlo. La propia Junta lo dice en sus preguntas frecuentes: «El decreto regulador de viviendas de uso turístico no contempla medidas en relación a la accesibilidad. En esa materia, será de aplicación la normativa sectorial correspondiente». Y esa normativa (el Decreto andaluz 293/2009, el Código Técnico de la Edificación y el Real Decreto 193/2023) obliga a reservar alojamientos accesibles a **hoteles, hostales y apartamentos turísticos** según su número de unidades, a partir de 5; **no hemos encontrado ninguna norma que obligue a una vivienda turística suelta**. Lo que sí rige para cualquiera que ofrece un servicio al público es no discriminar (art. 29 del Real Decreto Legislativo 1/2013) y, a partir de 2030, hacer los «ajustes razonables» que no supongan una carga desproporcionada.

Lo que más importa en la práctica es **no anunciar lo que no es**. La Ley de Turismo obliga a informar «con objetividad y veracidad» y de «las condiciones de accesibilidad» (art. 26.1), y la publicidad engañosa es infracción grave (art. 71.11). No pongas «accesible» sin más: describe lo que hay y con medidas («sin escalones desde la calle hasta la puerta», «ascensor con puerta de 80 cm», «ducha a ras de suelo»). En Airbnb, cada prestación de accesibilidad necesita **una foto** que la acredite (por ejemplo, la puerta con una cinta métrica) y Airbnb la revisa antes de mostrarla. Un piso de verdad accesible, bien descrito, tiene un público que encuentra pocos.

## ¿Hay que demostrar algo al inscribirse?

No: se **declara** que se cumple. La demostración llega si hay una denuncia o en las comprobaciones que la Junta hace a las viviendas recién inscritas o modificadas: primero te pide la documentación y, si está bien, puede visitar el piso ([¿Qué pasa si me inspecciona Turismo?](/guias/inspeccion-de-turismo)). Por eso conviene tener fotos del extintor, el detector, el botiquín y las hojas de reclamaciones, y la ficha catastral con los metros. En las viviendas que gestionamos revisamos esta lista antes de presentar la declaración y la volvemos a repasar cada temporada.

## Fuentes

- [Decreto 28/2016, de viviendas con fines turísticos, modificado por el Decreto 31/2024 (BOJA)](https://www.juntadeandalucia.es/boja/2024/24/50)
- [Junta de Andalucía: requisitos y servicios comunes (preguntas frecuentes)](https://www.juntadeandalucia.es/organismos/turismojusticiadesregulacionyadministracionlocal/areas/turismo/registro-turismo/establecimientos-servicios/paginas/faq-viviendas-turismo.html)
- [Real Decreto Legislativo 1/2013, Ley General de derechos de las personas con discapacidad, artículo 29 (BOE)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2013-12632)
- [Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía, artículos 26.1 y 71.11 (información veraz y accesibilidad) (BOE)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2012-876)
- [Airbnb: añadir prestaciones de accesibilidad a un anuncio](https://www.airbnb.es/help/article/1961)
- [Decreto 28/2016, de viviendas de uso turístico, texto consolidado de la Junta de Andalucía, artículo 6.1.a (PDF)](https://www.juntadeandalucia.es/sites/default/files/inline-files/2025/04/Decreto%2028-2016%20de%202%20de%20febrero%20de%20las%20viviendas%20de%20uso%20turistico.pdf)
- [Orden de 24 de diciembre de 2025, Plan de Inspección Programada en materia de Turismo 2026, programas G1 y E1 (BOJA nº 3, de 7 de enero de 2026)](https://www.juntadeandalucia.es/boja/2026/3/36)