# ¿Qué pasa con las reservas si vendo o heredo un piso turístico? Quién las atiende, qué pactar con el comprador y qué hacer con la licencia y los anuncios

> El comprador no queda obligado por las reservas del vendedor salvo que las asuma: hay que pactarlo por escrito. La licencia sigue con el piso y se cambia el titular antes de la entrega. Si heredas, las reservas pasan a los herederos con el piso.
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> Tema: Licencia y registro · Revisado: 2026-10-03 · URL: https://mipisoturistico.app/guias/vender-piso-turistico-con-reservas
> Publicado por Mi Piso Turístico (Torremolinos Gestión Vacacional), gestora de viviendas turísticas en la Costa del Sol.

**Respuesta corta:** si **vendes**, las reservas confirmadas son contratos tuyos (o de tu gestor), no del comprador: la ley dice que los contratos «sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos» (art. 1257 del Código Civil). El comprador **solo las atiende si lo pacta**, así que hay que dejarlo por escrito en las arras y en la escritura. La licencia **sigue con el piso** y conserva su código, pero el comprador tiene que comunicar el cambio de titular a la Junta **antes** de empezar. Si **heredas**, es distinto: los herederos ocupan el lugar del fallecido y las reservas pasan a ellos.

## ¿El comprador tiene que respetar las reservas que yo he vendido?

No, salvo que las asuma. El huésped contrató contigo, no con él. Si el comprador no quiere atenderlas, siguen siendo tu problema: o las atiendes tú hasta la fecha de entrega, o las cancelas con las consecuencias que eso tiene (las explicamos en [Políticas de cancelación](/guias/cancelaciones)).

Y que el comprador «se quede» con las reservas tampoco es automático. En Derecho civil, cambiar quién está obligado frente a otro necesita el consentimiento de ese otro: la sustitución del deudor no puede hacerse «sin el consentimiento del acreedor» (art. 1205). En la práctica, eso depende de cada plataforma, como verás abajo.

## ¿Qué pasa con la licencia?

La inscripción en el Registro de Turismo es **de la vivienda**: solo se admite una por referencia catastral (art. 9.1.a del Decreto 28/2016). Lo que cambia con la venta es el **titular de la explotación**, que es quien responde ante la Junta y ante los huéspedes (art. 4.1).

Para que el comprador siga, la Junta lo explica así: «la nueva persona titular debe comunicar el cambio de titularidad» con el formulario de comunicación (procedimiento 7267), marcando «Titularidad» y poniendo el **mismo número de inscripción**, con una **nota simple actualizada**. El cambio se anota en la inscripción que ya existe (art. 21 del Decreto 143/2014), así que **el código no cambia**.

Dos avisos:

- **Hay que comunicarlo antes.** El Decreto 143/2014 exige que los cambios de titularidad se comuniquen «en todo caso con carácter previo» (art. 6.2.b). Lo ideal es presentarlo justo antes de la fecha de entrega.
- **No pidas el cese si el comprador va a seguir.** El cese lo pide el titular actual y cancela la inscripción para siempre; volver exige una declaración nueva. Si el comprador no va a seguir con el uso turístico, entonces sí: cese. Está en [Dar de baja la licencia](/guias/dar-de-baja-la-licencia).

Si el titular de la explotación es tu gestor, el contrato con él es tuyo, no del comprador (art. 1257 otra vez). El comprador decide si sigue con ese gestor o no. Más detalle en [Cambiar el titular de la licencia](/guias/cambio-de-titularidad-licencia).

## ¿Y los anuncios de Booking y Airbnb?

| | Booking | Airbnb |
|---|---|---|
| ¿Se puede pasar el alojamiento al comprador? | **Sí**, con el traspaso de la extranet (*change of ownership*), que **solo puede iniciar el titular actual** | **No**: no se transfieren cuentas ni reservas a otro anfitrión |
| Reservas futuras | **Pasan al comprador** | Se quedan en tu cuenta; las atiendes tú o alguien por encargo tuyo |
| Pagos pendientes | Los que Booking emita **después del cambio van al comprador** | Te llegan a ti |
| Deudas y obligaciones anteriores | El comprador **responde de ellas** y se le traspasan las facturas pendientes | — |
| Reseñas | La ayuda oficial no lo dice; al ser el mismo alojamiento, lo normal es que sigan | El comprador empieza de cero |

En Airbnb no puedes eliminar el anuncio mientras queden reservas: puedes ocultarlo para que no entren más, pero «tendrás que recibir igualmente a los viajeros que ya tengan reservas confirmadas».

Si los anuncios son de tu gestor, todo esto se hace en su cuenta y necesitas su colaboración.

## ¿Qué debo pactar con el comprador?

En las arras y en la escritura, por escrito. La ley deja a las partes pactar lo que quieran mientras no sea ilegal (art. 1255 del Código Civil). Como mínimo:

1. **Fecha de entrega** de llaves y de cambio de titular.
2. **Lista de reservas** confirmadas desde esa fecha, como anexo: canal, fechas, importe y cuánto se ha cobrado ya.
3. **Cuáles asume el comprador** y cómo se ajusta el dinero. Si Booking le va a pagar a él reservas que vendiste tú, o tú has cobrado de Airbnb estancias que atenderá él, hay que compensarlo.
4. **Cuáles atiendes tú** hasta la entrega, y si puedes seguir aceptando reservas o hay que cerrar el calendario desde una fecha.
5. **Quién paga si hay que cancelar** alguna, y quién responde si un huésped reclama.
6. **El traspaso en Booking**: quién lo inicia y en qué fecha.
7. **El cambio de titular en la Junta**: que el comprador lo presente antes de la entrega, con la nota simple.
8. **El gestor**, si lo hay: si el comprador sigue con él o no, y cómo termina tu contrato.

## ¿Tengo que contarle al comprador que hay reservas?

La normativa turística no regula la información entre vendedor y comprador. Pero ocultarlo no te protege: las reservas siguen siendo tuyas y, si las cancelas a última hora, pagas tú. Y si traspasas el alojamiento de Booking, el comprador asume las reservas futuras y responde de las obligaciones anteriores, así que va a querer verlas. Lo sensato es enseñárselo todo y adjuntar la lista al contrato. Qué suele comprobar un comprador está en [¿Compro un piso con licencia turística?](/guias/comprar-piso-con-licencia-turistica).

## ¿Y si he heredado el piso con reservas?

Las reservas **pasan a los herederos**. La herencia comprende «todos los bienes, derechos y obligaciones de una persona que no se extingan por su muerte» (art. 659), y los herederos suceden al fallecido «en todos sus derechos y obligaciones» (art. 661). Al contrario que el comprador, el heredero sí queda obligado por los contratos del fallecido (art. 1257).

Si había gestor, su contrato termina con la muerte del propietario (art. 1732), pero la ley le obliga a «acabar el negocio que ya estuviese comenzado» si hay peligro en la tardanza (art. 1718), y lo que hizo sin saber del fallecimiento vale frente a los huéspedes de buena fe (art. 1738). Las reservas en curso, por tanto, siguen. Lo urgente es hablar con el gestor y decidir quién las atiende.

Lo que conviene hacer:

1. **Avisar al gestor** o a quien llevara el piso, y hacer la lista de reservas.
2. **Decidir** si las atendéis o se cancelan, sabiendo que cancelar tiene coste.
3. **El Registro de Turismo**: la Junta explica el cambio de titular para la compra; para la herencia no lo detalla. El trámite es el mismo formulario de comunicación (7267), pero confirma con la Junta (900 10 15 70) qué documentación pide en tu caso. Si sois varios herederos, el título debe venir de **todos** (art. 3.2 del Decreto 28/2016).
4. **Las cuentas de Booking y Airbnb**: ni Booking ni Airbnb tienen un artículo de ayuda sobre qué hacer cuando muere el titular de la cuenta. Airbnb dice que una cuenta no se puede transferir a otro anfitrión, y en Booking el traspaso lo inicia el titular actual. Con el titular fallecido, hay que escribir al soporte de cada plataforma. El dinero que se cobre por esas reservas forma parte de la herencia.

Qué hacer con el piso después está en [He heredado un piso](/guias/he-heredado-un-piso).

## Fuentes

- [Código Civil, artículos 659 y 661 (herencia), 1205, 1255 y 1257 (efectos de los contratos), 1718, 1732 y 1738 (mandato) (texto consolidado, BOE)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763)
- [Decreto 28/2016 de las viviendas de uso turístico, artículos 3.2, 4 y 9.1 (texto consolidado de la Junta)](https://www.juntadeandalucia.es/sites/default/files/inline-files/2025/04/Decreto%2028-2016%20de%202%20de%20febrero%20de%20las%20viviendas%20de%20uso%20turistico.pdf)
- [Decreto 143/2014 del Registro de Turismo de Andalucía, artículos 6.2.b y 21 (texto consolidado de la Junta)](https://www.juntadeandalucia.es/sites/default/files/inline-files/2023/06/Decreto%20143-2014%2C%20de%2021%20de%20octubre%20registro%20de%20turismo%20de%20andalucia.pdf)
- [Junta de Andalucía: preguntas frecuentes sobre viviendas de uso turístico (adquisición de una vivienda ya inscrita y cese)](https://www.juntadeandalucia.es/organismos/turismojusticiadesregulacionyadministracionlocal/areas/turismo/registro-turismo/establecimientos-servicios/paginas/faq-viviendas-turismo.html)
- [Junta de Andalucía: procedimiento 7267, Registro de Turismo de Andalucía: Comunicación](https://www.juntadeandalucia.es/servicios/sede/tramites/procedimientos/detalle/7267.html)
- [Booking.com Partner Help: qué hacer cuando cambia el titular del alojamiento (en inglés)](https://partner.booking.com/en-gb/help/registration-getting-started/partnership/what-do-when-your-property-changes-ownership)
- [Airbnb: fusionar cuentas o transferírselas a otra persona (las reservas no se traspasan)](https://www.airbnb.es/help/article/1431)
- [Airbnb: ocultar o eliminar el anuncio (hay que respetar las reservas confirmadas)](https://www.airbnb.es/help/article/476)