# ¿Puedo usar yo mi piso turístico o cerrarlo unos meses sin darme de baja? Qué hacer con los periodos, los anuncios y las reservas que ya tengo

> Sí, sin darte de baja: se cambian los periodos de funcionamiento antes de que empiece el nuevo periodo. Fuera de ellos no puedes anunciarlo; dentro, tiene que estar ofrecido. Cómo encajar tus semanas, el cierre de invierno y las reservas que ya tienes sin cancelar a nadie.
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> Tema: Licencia y registro · Revisado: 2026-10-03 · URL: https://mipisoturistico.app/guias/usar-o-cerrar-el-piso-turistico
> Publicado por Mi Piso Turístico (Torremolinos Gestión Vacacional), gestora de viviendas turísticas en la Costa del Sol.

**Respuesta corta:** sí, y **sin darte de baja**. La herramienta son los **periodos de funcionamiento**: los meses del año en los que declaras que la vivienda está abierta a turistas. Dentro de esos periodos tiene que estar **ofrecida** en los portales; fuera de ellos **no puedes anunciarla** a turistas, pero puedes usarla tú o darle otro uso. Para cerrar el invierno o reservarte un mes, cambias los periodos con una **comunicación a la Junta**, gratis y por internet, **antes** de que empiece el nuevo periodo. Lo único delicado son las **reservas que ya tienes**: los periodos nuevos tienen que dejarlas dentro, porque cancelarlas sale caro y alojar fuera de periodo es oferta clandestina.

## ¿Qué dice exactamente la norma?

Tres frases lo resumen todo:

- El Decreto 28/2016 dice que la vivienda «sólo podrá ser comercializada en los periodos indicados, considerándose actividad clandestina la comercialización fuera de los mismos» (art. 3.1).
- Y que «la prestación del servicio supone la **efectiva oferta** de la vivienda en canales de oferta turística durante los periodos declarados» (art. 3.1).
- La Junta lo aclara en sus preguntas frecuentes: «Sólo puede destinar su vivienda a otro uso **fuera** de los períodos de funcionamiento que haya indicado en su declaración responsable».

Es decir: dentro del periodo, la vivienda se ofrece a turistas; fuera, es tuya para lo que quieras, menos para alquilarla a turistas. Cómo se declaran los periodos está en [Periodos de funcionamiento](/guias/periodos-de-funcionamiento).

## ¿Puedo usar yo el piso unos días?

**Unos días sueltos**, en la práctica, sí: bloqueas esas fechas en el calendario y el anuncio sigue publicado y reservable el resto del periodo. La norma no habla del uso del propietario; lo que exige es que la vivienda esté ofrecida en los portales durante el periodo, y lo sigue estando.

**Semanas enteras o un mes**, mejor hazlo limpio: **saca esas fechas de los periodos declarados** con una comunicación antes de que lleguen. Así, durante tu estancia la vivienda está fuera de periodo y nadie puede decir que dejaste de prestar el servicio. Es la lectura más prudente de la frase de la Junta: el «otro uso», también el tuyo, va fuera de los periodos.

Un ejemplo: si cada año pasas agosto en el piso, declara de septiembre a julio con repetición anual y te olvidas.

## ¿Puedo cerrarlo en invierno sin darme de baja?

Sí. **Darse de baja es otra cosa**: es el cese, que es definitivo, y volver exige una declaración responsable nueva con los requisitos de ese momento ([Dar de baja la licencia](/guias/dar-de-baja-la-licencia)). Para parar unos meses basta con cambiar los periodos:

1. Entra con **certificado digital** en el formulario de **comunicación** del Registro de Turismo (el mismo que sirve para cambiar el titular).
2. Marca **todos** los periodos en los que quieres funcionar. Ojo: la comunicación nueva **sustituye a todos los anteriores**, así que si solo marcas lo que cambia, borras el resto.
3. Decide si se **repiten cada año**. Si no, tendrás que comunicar los del año siguiente **antes del 1 de enero**, porque la Junta avisa de que, si no, te expones a «procedimientos sancionadores o de cancelación».
4. Preséntala **antes de que empiece el nuevo periodo**: la Junta pide hacerlo «siempre con carácter previo».
5. Guarda el justificante. Es gratis.

Y después, **cierra los anuncios** de esos meses: sin fechas disponibles en Booking, Airbnb y el resto, o con el anuncio desactivado. Un anuncio que se puede reservar en un mes fuera de periodo es comercializar fuera de periodo.

## ¿Qué pasa si dejo de anunciarlo sin cambiar los periodos?

Que estás incumpliendo lo que declaraste. Si los periodos dicen «todo el año» y la vivienda no está ofrecida en ningún portal durante meses, no hay «efectiva oferta». La falta de prestación efectiva del servicio es una de las causas por las que la Junta puede **cancelar la inscripción**, siempre después de oírte (art. 9.2 del Decreto 28/2016). Lo explicamos en [¿Pueden quitarme la licencia turística?](/guias/pueden-quitarme-la-licencia). Cambiar los periodos cuesta diez minutos y te quita el problema.

## ¿Y las reservas que ya tengo en esas fechas?

Es lo primero que hay que mirar, **antes** de comunicar los periodos nuevos. Tienes dos opciones:

**Atenderlas (lo recomendable).** Ajusta los periodos para que las reservas confirmadas queden **dentro**: por ejemplo, si quieres cerrar desde noviembre pero tienes huéspedes hasta el 12 de noviembre, declara el periodo hasta el 12 y cierra el calendario para reservas nuevas a partir de ahí. Si declaras el cierre con huéspedes dentro, esa estancia queda fuera de periodo: es justo lo que la norma llama comercializar fuera de periodo.

**Cancelarlas.** Se puede, pero lo paga quien cancela:

| Canal | Qué pasa si cancelas tú |
|---|---|
| **Airbnb** | Una tarifa del **10 %** del importe si faltan más de 30 días, del **25 %** entre 30 días y 48 horas, y del **50 %** de las noches no disfrutadas con menos de 48 horas (mínimo 50 dólares). Además bloquea esas fechas y, si se repite, puede suspender el anuncio. «Quiero usar el piso» o «voy a cerrar» no son motivos que Airbnb acepte para no penalizar |
| **Booking** | No cancelas tú solo: **pides la cancelación y el huésped tiene que aceptarla**. Si no puedes alojarle, tienes que buscarle otro alojamiento igual o mejor, a tu costa |
| **Reserva directa** | Si no pactasteis otra cosa, devuelves el anticipo y, si avisas con menos de diez días, le indemnizas con el **30 % del precio** de la estancia (art. 8.3 del Decreto 28/2016) |

Las políticas de cancelación, con más detalle, en [¿Qué política de cancelación pongo?](/guias/cancelaciones).

## ¿Y si lo que quiero es dejarlo del todo?

Entonces sí: **cese**. Pero con el mismo orden: primero miras qué reservas hay, cierras el calendario para reservas nuevas, atiendes las que ya tienes y comunicas el cese **cuando haya salido el último huésped**. Si vendes el piso, las reservas tienen sus propias reglas: [¿Qué pasa con las reservas si vendo el piso?](/guias/vender-piso-turistico-con-reservas).

## ¿Puedo alquilarlo por meses en los meses cerrados?

Sí, con condiciones: fuera de los periodos puedes darle otro uso, como un alquiler de temporada, siempre que sea de **más de dos meses seguidos con el mismo inquilino** (por debajo, anunciado en un portal, cuenta como turístico) y **de menos de un año**, porque la Junta considera incompatible estar inscrito con un alquiler residencial de un año o más. Combinar turistas en verano y alquiler de temporada en invierno tiene su propia guía: [¿Puedo alquilar a turistas en verano y por meses en invierno?](/guias/turistico-en-verano-temporada-en-invierno).

## ¿Cómo afecta a Hacienda?

Los días que el piso está cerrado o lo usas tú no son días alquilados: por ellos se declara una **renta imputada** en el IRPF, como cualquier segunda vivienda (art. 85 de la Ley del IRPF), y los gastos del año se reparten entre días alquilados y no alquilados. Lleva un calendario con los días alquilados, los cerrados y los tuyos. Cómo se calcula, en [¿Pago impuestos por los días que el piso está vacío?](/guias/dias-vacios-imputacion).

## Lo que conviene hacer, en orden

1. **Mira las reservas** confirmadas en todos los portales para las fechas que quieres cerrar o usar.
2. **Decide los periodos** nuevos dejando dentro esas reservas.
3. **Comunica los periodos** a la Junta antes de que empiece el nuevo periodo, marcándolos todos.
4. **Cierra el calendario** de los portales para esas fechas, el mismo día.
5. **Apunta en tu calendario** los días alquilados, cerrados y de uso propio, para la renta.

Si tienes gestor, díselo con tiempo: es quien ve las reservas que entran cada día y quien suele presentar la comunicación si figura como titular de la explotación.

## Fuentes

- [Decreto 28/2016 de las viviendas de uso turístico, artículos 3.1 (periodos y oferta efectiva), 8.3 (cancelación) y 9.2 (cancelación de la inscripción), texto consolidado de la Junta](https://www.juntadeandalucia.es/sites/default/files/inline-files/2025/04/Decreto%2028-2016%20de%202%20de%20febrero%20de%20las%20viviendas%20de%20uso%20turistico.pdf)
- [Junta de Andalucía: preguntas frecuentes sobre viviendas de uso turístico (otro uso solo fuera de los periodos; modificar los periodos con carácter previo)](https://www.juntadeandalucia.es/organismos/turismojusticiadesregulacionyadministracionlocal/areas/turismo/registro-turismo/establecimientos-servicios/paginas/faq-viviendas-turismo.html)
- [Junta de Andalucía: preguntas frecuentes para viviendas ya inscritas (la comunicación de periodos sustituye a todos los anteriores)](https://www.juntadeandalucia.es/sites/default/files/inline-files/2024/10/FAQ_viviendas%20V4%20ya%20inscritas-2.pdf)
- [Junta de Andalucía: ficha del procedimiento 7267, Comunicación al Registro de Turismo de Andalucía](https://www.juntadeandalucia.es/servicios/sede/tramites/procedimientos/detalle/7267.html)
- [Airbnb: Política sobre Cancelaciones del Anfitrión (10, 25 y 50 %)](https://www.airbnb.es/help/article/990)
- [Booking.com Partner Help: cancelaciones de reservas por parte del alojamiento (en inglés)](https://partner.booking.com/en-gb/help/reservations/manage-reservations/handling-reservation-cancellations)
- [Ley 35/2006 del IRPF, artículo 85 (imputación de rentas inmobiliarias) (texto consolidado, BOE)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764)