# ¿Puedo alquilar mi piso a turistas en verano y por meses en invierno? Cómo combinar la vivienda turística con el alquiler de temporada sin perder la licencia

> Sí, por turnos: la Junta permite dar otro uso a la vivienda fuera de los periodos de funcionamiento declarados. El contrato de invierno tiene que caer entero fuera de esos meses, durar más de dos meses con el mismo inquilino y menos de un año. Contrato, fianza, registro de viajeros e impuestos.
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> Tema: Antes de empezar · Revisado: 2026-10-03 · URL: https://mipisoturistico.app/guias/turistico-en-verano-temporada-en-invierno
> Publicado por Mi Piso Turístico (Torremolinos Gestión Vacacional), gestora de viviendas turísticas en la Costa del Sol.

**Respuesta corta:** sí, **por turnos**. La Junta de Andalucía lo dice así: «Sólo puede destinar su vivienda a otro uso fuera de los períodos de funcionamiento que haya indicado en su declaración responsable». Así que puedes declarar como turísticos, por ejemplo, de mayo a septiembre, y alquilar de octubre a abril por temporada a un trabajador desplazado, un estudiante o un jubilado extranjero. Hay **tres condiciones**: el contrato de invierno tiene que caer **entero fuera de los meses turísticos**, tiene que durar **más de dos meses seguidos con el mismo inquilino** y **menos de un año**. Y ojo a la actualidad: la reforma del alquiler de temporada que aprobó el Gobierno el 29 de septiembre de 2026 **la derogó el Congreso el 2 de octubre**, así que hoy rigen las normas de siempre.

## ¿Por qué se puede?

Porque la licencia turística en Andalucía no es «todo o nada»: al inscribirte declaras los **periodos de funcionamiento**, los meses en que la vivienda está abierta a turistas ([qué son y cómo se declaran](/guias/periodos-de-funcionamiento)). Dentro de ellos tienes que ofrecerla a turistas; fuera, no puedes anunciarla como turística, pero sí darle **otro uso**. Es lo que dice la Junta en sus preguntas frecuentes.

El único uso que la Junta declara incompatible con estar inscrito es **un alquiler residencial con un contrato de un año o más**: «no puede simultanear la inscripción de su vivienda de uso turístico con un alquiler residencial bajo un contrato igual o superior al año».

## ¿Cuáles son las tres condiciones?

1. **Que el contrato caiga entero fuera de los periodos turísticos.** Dentro del periodo, la vivienda tiene que estar ofrecida a turistas (art. 3.1 del Decreto 28/2016). Si tu periodo acaba el 30 de septiembre, el contrato de temporada empieza el 1 de octubre o después, y termina antes de que vuelva a empezar el periodo turístico.
2. **Más de dos meses seguidos con el mismo inquilino.** El decreto andaluz deja fuera de su ámbito «las viviendas arrendadas por tiempo superior a dos meses computados de forma continuada a un mismo arrendatario» (art. 1.2.b). Por debajo de eso, si la anuncias en Airbnb, Booking o cualquier portal con reserva, se presume que es turística (art. 3.1). Y una estancia turística fuera de periodo es **actividad clandestina**. Un mes en Airbnb en noviembre, con el periodo cerrado, es justo lo que no hay que hacer.
3. **Menos de un año, y de temporada de verdad.** El inquilino viene por un motivo temporal (trabajo, estudios, una estancia larga de invierno), no a vivir de forma permanente. Si el piso pasa a ser su vivienda habitual, ya no es temporada sino alquiler de vivienda, con sus prórrogas obligatorias (cinco años, siete si el propietario es una empresa), y eso es incompatible con la inscripción.

## ¿Cómo ajusto los periodos?

Con una **comunicación** al Registro de Turismo, por internet, gratis y **antes** de que empiece el nuevo periodo. Dos detalles importantes:

- La comunicación nueva **sustituye a todos los periodos anteriores**: márcalos todos, no solo lo que cambia.
- Si los marcas para que **se repitan cada año**, no tienes que volver a comunicarlos. Si no, hay que hacerlo antes del 1 de enero.

Y la Junta pide además que ajustes «tu publicidad y disponibilidad»: en los meses de temporada, **los anuncios turísticos cerrados**. El paso a paso, con qué hacer si ya tienes reservas turísticas en esas fechas, está en [¿Puedo usar yo el piso o cerrarlo unos meses?](/guias/usar-o-cerrar-el-piso-turistico).

## ¿Qué ley se aplica al alquiler de invierno?

La **Ley de Arrendamientos Urbanos**, como arrendamiento «para uso distinto del de vivienda»: la ley incluye expresamente los «celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra» (art. 3.2). Lo que cambia frente a un alquiler de vivienda habitual:

| | Alquiler de temporada | Alquiler de vivienda habitual |
|---|---|---|
| Para qué | Una necesidad temporal del inquilino | Su vivienda permanente |
| Duración | La que pactéis | Prórroga obligatoria hasta 5 años (7 si el propietario es empresa) |
| Reglas | Lo que pactéis; si no, el título III de la LAU y el Código Civil (art. 4.3) | Las del título II de la LAU, casi todas obligatorias |
| Fianza | **Dos mensualidades** (art. 36.1) | Una mensualidad |
| ¿Compatible con la licencia turística? | Sí, fuera de los periodos | No, si es de un año o más |

Al terminar el plazo pactado, el contrato «concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento» (art. 1565 del Código Civil). Pero cuidado: si el inquilino se queda quince días más **sin que le hayas pedido que se vaya**, se entiende renovado por meses (arts. 1566 y 1581). Avísale por escrito antes de la fecha de salida.

## ¿Qué pongo en el contrato?

Lo esencial, por escrito:

1. **La causa temporal**: por qué necesita el piso por un tiempo (destino laboral, curso, estancia de invierno) y que no es su vivienda permanente.
2. **Fechas exactas de entrada y salida**, dentro de los meses en que la vivienda no funciona como turística.
3. **Renta y suministros**: si van incluidos o se pagan aparte según consumo.
4. **Fianza de dos mensualidades**. Desde el 24 de enero de 2026 ya **no se deposita en la Junta**: la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía dejó a la Administración autonómica sin ese papel. La obligación de cobrarla sigue.
5. **Inventario** del mobiliario y del estado del piso, con fotos.
6. **Qué servicios incluye**. Si no hay limpieza periódica ni cambio de ropa, mejor (ver el IVA, más abajo).

## ¿Tengo que registrar al inquilino en la Policía?

Según el Ministerio del Interior, sí. En sus preguntas frecuentes de SES.Hospedajes dice que la norma «será aplicable sea cual fuere su modalidad y duración, siempre que tenga una finalidad distinta a la de vivienda», y el alquiler de temporada lo es. Es un criterio del Ministerio, no una frase del reglamento, pero lo prudente es comunicarlo igual que con un turista ([el registro de viajeros](/guias/registro-de-viajeros)).

## ¿Cómo tributa?

Para un propietario residente, el alquiler de temporada es **rendimiento del capital inmobiliario**, igual que el turístico sin servicios hoteleros. Tres cosas que conviene saber:

- **Sin la reducción del alquiler de vivienda.** La Agencia Tributaria lo dice sin rodeos: «en ningún caso resultará aplicable la reducción señalada cuando el arrendamiento del inmueble se celebre por temporada, sea ésta de verano, o cualquier otra». Esa rebaja es solo para quien alquila la vivienda habitual del inquilino.
- **Sin IVA, si no das servicios de hotel.** Un alquiler de temporada sin limpieza periódica, cambio de ropa ni otros servicios «propios de la industria hotelera» está exento de IVA, dure lo que dure (consulta V0739-25 de la Dirección General de Tributos). La limpieza a la entrada y a la salida no cuenta como servicio hotelero; la semanal, sí. Si el inquilino es una **empresa** que lo alquila para un empleado, el contrato tiene que identificar a la persona que lo usa: si no, lleva un 21 % de IVA. Más en [¿Tengo que cobrar IVA a los huéspedes?](/guias/iva-vivienda-turistica).
- **Los meses vacíos imputan renta.** Los días alquilados, por temporada o a turistas, no; los días vacíos o de uso propio, sí ([¿Pago impuestos por los días vacíos?](/guias/dias-vacios-imputacion)). Llenar el invierno con temporada reduce esa imputación.

Si vives fuera de España, todo esto se declara en el modelo 210 ([propietario no residente](/guias/propietario-no-residente)).

## ¿Qué pasó con la reforma del alquiler de temporada?

El **Real Decreto-ley 26/2026**, de 29 de septiembre, cambiaba la ley: creaba un «arrendamiento de vivienda temporal» con causa obligatoria y de 32 días a 12 meses, y limitaba la estancia turística a 31 días. Entró en vigor el 1 de octubre de 2026 y **el Congreso lo derogó el 2 de octubre**, así que la Ley de Arrendamientos Urbanos vuelve a decir lo de siempre. Sigue en tramitación en el Congreso una proposición de ley sobre alquileres temporales (122/000136), sin aprobar. Si cambia algo, lo actualizaremos aquí y en las [novedades de 2026](/novedades-2026).

Y el registro único de alquileres (NRUA), que también incluía la temporada, lo anuló el Tribunal Supremo: [¿Sigue siendo obligatorio el NRUA?](/guias/nrua-anulado).

## ¿Merece la pena?

En la Costa del Sol, muchas veces sí. El invierno turístico es flojo ([cuándo se gana el dinero](/guias/temporadas-costa-del-sol)) y en esos meses suele haber demanda de estancias largas: trabajadores desplazados, estudiantes y extranjeros que pasan el invierno. A cambio, un inquilino de temporada desgasta menos el piso pero paga bastante menos por noche que un turista, y te ata esos meses: no podrás aprovechar un puente o una semana buena de turistas. Haz la cuenta con tu piso en la [calculadora](/calculadora) y compara con el precio mensual de temporada de tu zona.

Una advertencia práctica: elige bien a quién alquilas. Si el inquilino de temporada no se va el día pactado, no aplican las reglas rápidas del huésped turístico ([¿y si el huésped no se va?](/guias/huesped-no-se-va)): hay que ir al juzgado por la vía del desahucio por expiración del plazo.

## Fuentes

- [Junta de Andalucía: preguntas frecuentes sobre viviendas de uso turístico (otro uso fuera de los periodos; incompatibilidad con un alquiler residencial de un año o más; viviendas arrendadas más de dos meses)](https://www.juntadeandalucia.es/organismos/turismojusticiadesregulacionyadministracionlocal/areas/turismo/registro-turismo/establecimientos-servicios/paginas/faq-viviendas-turismo.html)
- [Junta de Andalucía: preguntas frecuentes para viviendas ya inscritas (la comunicación de periodos sustituye a los anteriores; ajustar la publicidad a los periodos)](https://www.juntadeandalucia.es/sites/default/files/inline-files/2024/10/FAQ_viviendas%20V4%20ya%20inscritas-2.pdf)
- [Decreto 28/2016 de las viviendas de uso turístico, artículos 1.2.b (exclusión de los arrendamientos de más de dos meses) y 3.1 (periodos), texto consolidado de la Junta](https://www.juntadeandalucia.es/sites/default/files/inline-files/2025/04/Decreto%2028-2016%20de%202%20de%20febrero%20de%20las%20viviendas%20de%20uso%20turistico.pdf)
- [Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, artículos 2, 3, 4.3, 5.e y 36 (texto consolidado, BOE)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003)
- [Código Civil, artículos 1565, 1566 y 1581 (fin del arriendo y tácita reconducción) (texto consolidado, BOE)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763)
- [BOE: el Congreso deroga el Real Decreto-ley 26/2026 (reforma del alquiler de temporada), 2 de octubre de 2026](https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20526)
- [Congreso de los Diputados: Proposición de Ley de alquileres temporales y de habitaciones (122/000136), en fase de dictamen](https://www.congreso.es/es/busqueda-de-iniciativas?p_p_id=iniciativas&p_p_lifecycle=0&p_p_state=normal&p_p_mode=view&_iniciativas_mode=mostrarDetalle&_iniciativas_legislatura=XV&_iniciativas_id=122%2F000136)
- [Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, disposición adicional sexta: la Junta deja de ser depositaria de las fianzas (BOE)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-423)
- [Ministerio del Interior: preguntas frecuentes de SES.Hospedajes, pregunta 12 (estancias de larga duración)](https://www.interior.gob.es/opencms/pdf/servicios-al-ciudadano/Hospedajes-y-Alquiler-de-Vehiculos/Preguntas_frecuentes_hospedajes_alquiler_vehiculos_10_08_2026.pdf)
- [Agencia Tributaria, Manual de Renta 2025: la reducción por alquiler de vivienda no se aplica a los arrendamientos de temporada](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c04-rendimientos-capital-inmobiliario/reducciones-rendimiento-neto/arrendamiento-inmuebles-destinados-vivienda.html)
- [Dirección General de Tributos, consulta V0739-25: alquiler de temporada sin servicios hoteleros, exento de IVA](https://petete.tributos.hacienda.gob.es/consultas/?num_consulta=V0739-25)
- [Agencia Tributaria: Alquilo una vivienda, ¿tengo que ingresar IVA?](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/iva-operaciones-inmobiliarias/alquilo-vivienda-tengo-que-ingresar-iva.html)