# ¿Qué pasa con mis reservas si cambio de gestor o rompo el contrato? Quién las atiende, quién ha cobrado y qué no se puede traspasar

> Las reservas confirmadas no desaparecen al romper con el gestor: alguien tiene que atenderlas. Depende de a nombre de quién están los anuncios y de quién ha cobrado. En Airbnb no se traspasan entre cuentas; en Booking sí, pero solo si lo inicia quien tiene el alojamiento a su nombre.
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> Tema: El gestor · Revisado: 2026-10-03 · URL: https://mipisoturistico.app/guias/reservas-al-cambiar-de-gestor
> Publicado por Mi Piso Turístico (Torremolinos Gestión Vacacional), gestora de viviendas turísticas en la Costa del Sol.

**Respuesta corta:** las reservas ya confirmadas **no desaparecen** porque rompas con tu gestor: son contratos con huéspedes y alguien tiene que atenderlas. Quién lo hace depende de dos cosas: **a nombre de quién están los anuncios** y **quién ha cobrado** cada reserva. Si los anuncios son tuyos, basta con cambiar de colaborador y las reservas siguen en tu cuenta. Si son del gestor, en **Airbnb no se pueden pasar a otra cuenta** y en **Booking** solo se traspasan si el gestor saliente inicia el cambio. Cancelarlas sale caro a quien cancela. Lo sensato es pactar por escrito quién atiende cada reserva hasta la fecha del cambio.

## ¿Qué miro lo primero?

Tres cosas, antes de comunicar nada al gestor:

1. **A nombre de quién están los anuncios** de Booking y Airbnb: tuyos, con el gestor como colaborador, o de la cuenta del gestor. Lo explicamos en [¿Quién es el titular del anuncio?](/guias/quien-es-titular-del-anuncio).
2. **Quién figura como titular de la explotación** en el Registro de Turismo. Si el gestor entrega llaves, recibe y limpia, la Junta dice que debe figurar él.
3. **Quién ha cobrado cada reserva**: la plataforma (que paga más tarde), el gestor o tú.

Con eso, haz una lista de todas las reservas confirmadas a partir de la fecha del cambio: canal, fechas, importe, cuánto se ha cobrado ya y quién lo tiene.

## ¿Quién responde ante el huésped?

Ante la Administración y ante el huésped responde **quien figura como titular de la explotación**: el Decreto 28/2016 dice que esa persona «será la responsable ante la Administración y ante las personas usuarias de la correcta prestación del servicio» (art. 4.1). Su nombre es el que aparece en el documento que se entrega al huésped al llegar (art. 7.1).

Pero el piso es tuyo. Si el gestor se va y nadie abre la puerta, el problema acaba siendo tuyo también, y el huésped tiene derecho a recibir el servicio «en las condiciones ofrecidas o pactadas» (art. 21.d de la Ley 13/2011). Por eso no basta con que el contrato termine: hay que decidir quién atiende cada reserva.

## ¿Puede el gestor saliente cancelarlas?

Técnicamente sí, si las tiene en su cuenta. Pero tiene consecuencias para quien cancela:

| Canal | Qué pasa si el alojamiento cancela |
|---|---|
| **Airbnb** | Tarifa del **10 %** si faltan más de 30 días, **25 %** entre 30 días y 48 horas, **50 %** de las noches no disfrutadas con menos de 48 horas; mínimo 50 dólares. No cobra esa reserva, se bloquean las fechas y, si se repite, puede perder el anuncio o la cuenta (política de cancelaciones del anfitrión) |
| **Booking** | El alojamiento no cancela por su cuenta: **pide la cancelación y el huésped tiene que aceptarla**. Si no puede alojarle, tiene que buscarle otro alojamiento igual o mejor **y pagarlo** |
| **Reserva directa** | Si no se pactó otra cosa, hay que devolver el anticipo y, con menos de 10 días, **indemnizar con el 30 % del precio** de la estancia (art. 8.3 del Decreto 28/2016) |

Vender el piso o cambiar de gestor **no está entre los motivos válidos** que Airbnb acepta para cancelar sin penalización (daños graves, problemas de salud graves, circunstancias extraordinarias…). Y Airbnb prohíbe expresamente pedir al huésped que cancele él.

Además, darse de baja no libra de nada: Booking avisa de que terminar el contrato «doesn't cancel any outstanding reservations» (no cancela las reservas pendientes) y que, si no se atienden, hay que pagar la recolocación. Airbnb no deja eliminar un anuncio con reservas pendientes, y si se desactiva la cuenta, las reservas pendientes se cancelan.

## ¿Se pueden pasar las reservas de Airbnb a otra cuenta?

No. Airbnb lo dice sin rodeos: no hay forma de transferir una cuenta a otro anfitrión, y «las reservas no se pueden transferir a un nuevo anfitrión ni a otra cuenta». Tampoco se puede usar una modificación de la reserva para pasar la gestión a otro.

Eso deja dos caminos:

- **El anuncio es tuyo y el gestor era coanfitrión.** Le quitas y añades al nuevo. Las reservas siguen en tu cuenta. Ojo: el coanfitrión eliminado deja de cobrar su comisión por las reservas que empiecen después, así que hay que pactar aparte cómo cobra las que él vendió. Y sigues siendo responsable de las reservas que aceptó.
- **El anuncio es del gestor.** Las reservas se quedan en su cuenta hasta que se completen. Lo normal es pactar que **él las atiende** hasta la última salida, o que las atienda el nuevo gestor por encargo suyo, sin tocar la reserva. Tu anuncio nuevo empezará de cero, sin reseñas.

## ¿Y en Booking?

Booking sí permite traspasar el alojamiento de una cuenta a otra (lo llama *change of ownership*), también cuando quien cambia es la empresa gestora. Lo que hay que saber:

- **Solo puede iniciarlo quien lo tiene ahora a su nombre.** Si se lo pides tú o el gestor nuevo, Booking necesita el consentimiento del actual.
- **Las reservas futuras pasan al nuevo titular.**
- El nuevo titular **responde de las obligaciones anteriores** al cambio, y las facturas y deudas pendientes se le traspasan.
- **Los pagos de Payments by Booking que se emitan después del cambio van al nuevo titular.** Aunque la reserva la vendiera el gestor saliente. Esto hay que tenerlo en cuenta en la liquidación final.
- Se desconecta el channel manager, se desactivan programas como Genius y se borran las plantillas de mensajes.
- Tarda hasta siete días y, mientras tanto, el alojamiento sigue recibiendo reservas.

**Las reseñas:** la ayuda oficial de Booking sobre el traspaso no dice nada de ellas. Como se traspasa el mismo alojamiento, lo normal es que sigan, pero confírmalo con Booking antes de dar nada por hecho.

## ¿Y las reservas directas?

Si un huésped pagó un anticipo al gestor, ese dinero es tuyo: el gestor está obligado a «dar cuenta de sus operaciones y a abonar al mandante cuanto haya recibido» (art. 1720 del Código Civil). Pide la lista de reservas directas con los anticipos cobrados y que te los entregue, o que se los pase al gestor nuevo, en la liquidación.

## ¿Qué dice la ley si el contrato no dice nada?

El contrato de gestión funciona en gran parte como un **mandato**: alguien hace algo por encargo tuyo. El Código Civil da estas reglas:

- **Puedes revocarlo** cuando quieras (art. 1733), sin perjuicio del preaviso o la penalización que hayáis firmado.
- **Nombrar un gestor nuevo** para lo mismo revoca al anterior desde que se le comunica (art. 1735). Hazlo por escrito.
- Si es **el gestor quien renuncia**, aunque tenga motivo, tiene que seguir gestionando «hasta que el mandante haya podido tomar las disposiciones necesarias» (art. 1737). No puede dejarte con un huésped llegando mañana.
- En todo caso, tiene que **rendir cuentas** y entregarte lo cobrado (art. 1720).

Lo mejor es no depender de esto: el contrato debería decir qué pasa con las reservas futuras al terminar. Lo contamos en [El contrato con el gestor](/guias/contrato-de-gestion).

## ¿Cuándo se cambia el titular en el Registro de Turismo?

**Antes del cambio.** El Decreto 143/2014 del Registro de Turismo pide comunicar los cambios de titularidad «en todo caso con carácter previo» (art. 6.2.b). Lo presenta **el nuevo titular** (el gestor nuevo, o tú si vas a gestionarlo tú) con el formulario de comunicación, procedimiento 7267. El código de la vivienda no cambia. Ojo con el gestor saliente: el **cese** lo puede pedir quien figura como titular, y el cese cancela la inscripción. Lo que corresponde es un cambio de titularidad, no un cese. Está en [Cambiar el titular de la licencia](/guias/cambio-de-titularidad-licencia).

## ¿Qué hago antes de comunicar la baja al gestor?

1. **Lee tu contrato**: preaviso, penalización y qué dice de los anuncios y de las reservas futuras.
2. **Haz la lista de reservas** desde la fecha del cambio: canal, fechas, importe, cobrado y quién lo tiene.
3. **Decide con el gestor nuevo** qué reservas atiende cada uno y hasta qué fecha.
4. **Comunica la baja por escrito**, con la fecha y una propuesta concreta para las reservas, y pide el calendario completo y la liquidación.
5. **Booking**: si el alojamiento es del gestor, pacta que inicie el traspaso y cómo se reparten los pagos que lleguen después.
6. **Airbnb**: si el anuncio es tuyo, cambia de coanfitrión; si es suyo, pacta que atienda sus reservas hasta la última salida.
7. **Registro de Turismo**: que el nuevo titular comunique el cambio **antes** de la fecha.
8. **Último día**: llaves, códigos, registro de viajeros, inventario y liquidación firmada.

El proceso completo, paso a paso, está en [Cómo cambiar de gestor](/guias/cambiar-de-gestor), y las preguntas para que esto no te pase con el siguiente, en [20 preguntas antes de firmar con un gestor](/guias/20-preguntas-antes-de-firmar).

## Fuentes

- [Decreto 28/2016 de las viviendas de uso turístico, artículos 3.2, 4, 7.1 y 8.3 (texto consolidado de la Junta)](https://www.juntadeandalucia.es/sites/default/files/inline-files/2025/04/Decreto%2028-2016%20de%202%20de%20febrero%20de%20las%20viviendas%20de%20uso%20turistico.pdf)
- [Decreto 143/2014 del Registro de Turismo de Andalucía, artículo 6.2.b: los cambios de titular se comunican antes (texto consolidado de la Junta)](https://www.juntadeandalucia.es/sites/default/files/inline-files/2023/06/Decreto%20143-2014%2C%20de%2021%20de%20octubre%20registro%20de%20turismo%20de%20andalucia.pdf)
- [Código Civil, artículos 1720, 1733, 1735 y 1737 (mandato: rendición de cuentas, revocación y renuncia) (texto consolidado, BOE)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763)
- [Junta de Andalucía: preguntas frecuentes sobre viviendas de uso turístico (titular de la explotación y cambio de titularidad cuando entra una gestora)](https://www.juntadeandalucia.es/organismos/turismojusticiadesregulacionyadministracionlocal/areas/turismo/registro-turismo/establecimientos-servicios/paginas/faq-viviendas-turismo.html)
- [Booking.com Partner Help: qué hacer cuando cambia el titular del alojamiento (en inglés)](https://partner.booking.com/en-gb/help/registration-getting-started/partnership/what-do-when-your-property-changes-ownership)
- [Booking.com Partner Help: dar de baja el alojamiento no cancela las reservas (en inglés)](https://partner.booking.com/en-us/help/registration-getting-started/partnership/removing-your-property-our-platform)
- [Booking.com Partner Help: cancelaciones de reservas (en inglés)](https://partner.booking.com/en-gb/help/reservations/manage-reservations/handling-reservation-cancellations)
- [Airbnb: fusionar cuentas o transferírselas a otra persona (las reservas no se traspasan)](https://www.airbnb.es/help/article/1431)
- [Airbnb: Política sobre Cancelaciones del Anfitrión (10, 25 y 50 %)](https://www.airbnb.es/help/article/990)
- [Airbnb: eliminar a un coanfitrión de tu anuncio](https://www.airbnb.es/help/article/1632)