# ¿Puedo alquilar mi piso a turistas donde está? Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola y Málaga en 2026

> Antes de comprar muebles o hacer fotos, comprueba tres cosas: el municipio, la comunidad y el propio piso. En Málaga capital hoy no se admiten viviendas nuevas; en la Costa del Sol sí, con condiciones.
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> Tema: Licencia y registro · Revisado: 2026-09-19 · URL: https://mipisoturistico.app/guias/puedo-alquilar-turistico-mi-piso
> Publicado por Mi Piso Turístico (Torremolinos Gestión Vacacional), gestora de viviendas turísticas en la Costa del Sol.

**Respuesta corta:** depende de tres filtros, y hay que pasarlos en este orden: el **municipio** (¿admite altas nuevas?), la **comunidad de vecinos** (¿lo ha aprobado?) y el **piso** (¿cumple los requisitos de la Junta?). Si uno falla, los otros dos dan igual. En septiembre de 2026, Torremolinos, Benalmádena y Fuengirola admiten altas nuevas; Málaga capital, no.

## Filtro 1: ¿Tu municipio admite viviendas turísticas nuevas?

Cada ayuntamiento decide, dentro de su plan urbanístico, si permite el uso turístico de viviendas y en qué zonas. Es lo primero que hay que mirar, porque es lo único que no puedes arreglar con dinero ni con papeleo.

| Municipio | Situación a 19/09/2026 | Qué significa para ti |
|---|---|---|
| **Málaga capital** | Altas nuevas suspendidas en toda la ciudad desde agosto de 2025, al menos hasta agosto de 2028 | Si tu piso no está ya inscrito, hoy no puedes darlo de alta. Las viviendas ya registradas siguen funcionando |
| **Torremolinos** | Admite altas nuevas | Puedes inscribirlo si cumple los filtros 2 y 3 |
| **Benalmádena** | Admite altas nuevas | Igual que Torremolinos |
| **Fuengirola** | Admite altas nuevas | Igual que Torremolinos |

En Málaga, la suspensión nació del estudio que detectó 43 barrios donde las viviendas turísticas superan el 8 % de las casas (Centro Histórico, Ensanche Centro, La Victoria, La Malagueta, El Palo, entre otros) y se amplió después a todo el término municipal. La tendencia en la Costa del Sol es a más control, no a menos: lo que hoy se puede, puede que en dos años no. Si tienes decidido alquilar, no lo dejes para "más adelante".

## Filtro 2: ¿Tu comunidad de vecinos lo ha aprobado?

Desde el 3 de abril de 2025, para empezar a alquilar a turistas hace falta que la comunidad lo apruebe expresamente, por **tres quintos** de los propietarios que además representen tres quintos de las cuotas. Antes bastaba con que no lo hubieran prohibido; ahora hay que pedirlo y ganarlo. La Junta de Andalucía pide el certificado de ese acuerdo entre la documentación del alta.

Las viviendas que ya estaban inscritas antes de esa fecha no necesitan pedir permiso. Tienes la guía completa en [¿Puede mi comunidad de vecinos prohibirlo?](/guias/comunidad-de-vecinos).

## Filtro 3: ¿El piso cumple los requisitos de la Junta?

La norma andaluza (Decreto 28/2016, actualizado en 2024) fija unos mínimos que se explican con una regla de tres: **14 metros cuadrados construidos por cada plaza**, con un mínimo de 25, según lo que diga el Catastro. Un piso de 50 m² construidos no puede inscribirse para más de 3 personas, por muy grande que parezca el sofá.

Además:

- Máximo **15 plazas** si alquilas la vivienda entera y **4 por habitación**.
- **Dos baños** si superas las 5 plazas; **tres** si superas las 8.
- Aire acondicionado (fijo o portátil, nunca ventiladores) en dormitorios y salón si abres entre mayo y agosto; calefacción si abres entre diciembre y marzo.
- Ventilación directa en los dormitorios y persianas o cortinas que oscurezcan.
- Camas de al menos 80×190 cm (individual) o 135×190 cm (doble).
- Botiquín, extintor, detector de humo, hojas de reclamaciones y una carpeta con información turística de la zona.
- **Licencia de primera ocupación** de la vivienda y que el edificio no esté fuera de ordenación.

Y no todas las viviendas pueden serlo aunque cumplan lo anterior: quedan fuera las **viviendas de protección oficial**, las que tienen prohibido el uso turístico en los estatutos de su comunidad y las que se ceden más de dos meses seguidos a la misma persona (eso ya es otro tipo de alquiler).

Tienes la lista completa, habitación por habitación, en [¿Qué tiene que tener el piso?](/guias/requisitos-del-piso).

## Cómo comprobarlo en una tarde

1. **Mira el Catastro.** En la sede electrónica del Catastro, con la referencia catastral del piso, verás los metros construidos. Divide entre 14 y redondea hacia abajo: esas son tus plazas máximas.
2. **Pide al administrador de fincas** si hay algún acuerdo o cláusula sobre viviendas turísticas en los estatutos, y cuándo es la próxima junta.
3. **Consulta el Registro de Turismo de Andalucía.** Su buscador público muestra las viviendas inscritas en tu misma calle: si hay varias, es buena señal de que el edificio y la zona lo admiten.
4. **Pregunta en Urbanismo** de tu ayuntamiento si la vivienda tiene licencia de primera ocupación y si el uso turístico está permitido en esa zona. En Torremolinos, Benalmádena y Fuengirola la respuesta suele ser sí; en Málaga capital, hoy, no.

## Qué pasa si alquilas sin poder

Anunciar una vivienda sin estar inscrita, o fuera de los periodos declarados, se considera **oferta clandestina**. Las sanciones de la Ley de Turismo de Andalucía van de hasta 2.000 € en las leves a entre 2.001 y 18.000 € en las graves, y hasta 150.000 € en las muy graves, además de la posibilidad de cierre. Las plataformas, además, retiran los anuncios que no muestran el número de licencia.

## Lo que hacemos nosotros

Cuando un propietario nos escribe con una dirección, hacemos estas cuatro comprobaciones antes de hablar de nada más. Si la vivienda no puede inscribirse, se lo decimos y no se pierde tiempo. Si puede, la licencia la tramitamos nosotros sin coste.

## Fuentes

- [Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Málaga: viviendas de uso turístico](https://urbanismo.malaga.eu/viviendas-de-uso-turistico/)
- [Junta de Andalucía: preguntas frecuentes sobre viviendas de uso turístico](https://www.juntadeandalucia.es/organismos/turismojusticiadesregulacionyadministracionlocal/areas/turismo/registro-turismo/establecimientos-servicios/paginas/faq-viviendas-turismo.html)
- [Decreto 31/2024, que modifica el Decreto 28/2016 de viviendas con fines turísticos (BOJA)](https://www.juntadeandalucia.es/boja/2024/24/50)