# Que deviennent mes réservations si je change de gestionnaire ou romps le contrat ? Qui s'en occupe, qui a encaissé et ce qui ne peut pas être transféré

> Les réservations confirmées ne disparaissent pas quand vous rompez avec le gestionnaire : quelqu'un doit s'en occuper. Tout dépend du nom sous lequel sont les annonces et de qui a encaissé. Sur Airbnb, elles ne se transfèrent pas d'un compte à l'autre ; sur Booking, oui, mais seulement si le transfert est lancé par celui qui a l'hébergement à son nom.
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> Thème: Le gestionnaire · Révisé: 2026-10-03 · URL: https://mipisoturistico.app/fr/guides/que-deviennent-mes-reservations-si-je-change-de-gestionnaire-ou-romps-le-contrat
> Publié par Mi Piso Turístico (Torremolinos Gestión Vacacional), société de gestion de logements touristiques sur la Costa del Sol.

**Réponse courte :** les réservations déjà confirmées **ne disparaissent pas** parce que vous rompez avec votre gestionnaire : ce sont des contrats avec des clients et quelqu'un doit s'en occuper. Qui le fait dépend de deux choses : **au nom de qui sont les annonces** et **qui a encaissé** chaque réservation. Si les annonces sont à vous, il suffit de changer de collaborateur et les réservations restent sur votre compte. Si elles sont au gestionnaire, sur **Airbnb elles ne peuvent pas passer à un autre compte** et sur **Booking** elles ne se transfèrent que si le gestionnaire sortant lance le changement. Les annuler coûte cher à celui qui annule. Le plus sensé est de convenir par écrit de qui s'occupe de chaque réservation jusqu'à la date du changement.

## Que dois-je regarder en premier ?

Trois choses, avant d'annoncer quoi que ce soit au gestionnaire :

1. **Au nom de qui sont les annonces** sur Booking et Airbnb : les vôtres, avec le gestionnaire comme collaborateur, ou celles du compte du gestionnaire. Nous l'expliquons dans [Au nom de qui les annonces ?](/guias/quien-es-titular-del-anuncio).
2. **Qui figure comme titulaire de l'exploitation** au Registre du tourisme. Si le gestionnaire remet les clés, accueille les clients et fait le ménage, la Junta dit que c'est lui qui doit y figurer.
3. **Qui a encaissé chaque réservation** : la plateforme (qui paie plus tard), le gestionnaire ou vous.

Avec cela, dressez la liste de toutes les réservations confirmées à partir de la date du changement : canal, dates, montant, ce qui a déjà été encaissé et qui le détient.

## Qui répond face au client ?

Face à l'administration et au client, c'est **celui qui figure comme titulaire de l'exploitation** qui répond : le Décret 28/2016 dit que cette personne « sera responsable devant l'administration et devant les usagers de la bonne prestation du service » (art. 4.1). Son nom est celui qui figure sur le document remis au client à son arrivée (art. 7.1).

Mais l'appartement est à vous. Si le gestionnaire s'en va et que personne n'ouvre la porte, le problème finit par être le vôtre aussi, et le client a droit à recevoir le service « dans les conditions offertes ou convenues » (art. 21.d de la Loi 13/2011). C'est pourquoi il ne suffit pas que le contrat prenne fin : il faut décider qui s'occupe de chaque réservation.

## Le gestionnaire sortant peut-il les annuler ?

Techniquement oui, s'il les a sur son compte. Mais cela a des conséquences pour celui qui annule :

| Canal | Ce qui se passe si l'hébergement annule |
|---|---|
| **Airbnb** | Frais de **10 %** à plus de 30 jours, **25 %** entre 30 jours et 48 heures, **50 %** des nuits non effectuées à moins de 48 heures ; minimum 50 dollars. Il ne perçoit pas cette réservation, les dates sont bloquées et, en cas de répétition, il peut perdre l'annonce ou le compte (politique d'annulation pour les hôtes) |
| **Booking** | L'hébergement n'annule pas de lui-même : **il demande l'annulation et le client doit l'accepter**. S'il ne peut pas l'héberger, il doit lui trouver un hébergement équivalent ou meilleur **et le payer** |
| **Réservation directe** | Sauf accord contraire, il faut rembourser l'acompte et, à moins de 10 jours, **verser une indemnité de 30 % du prix** du séjour (art. 8.3 du Décret 28/2016) |

Vendre l'appartement ou changer de gestionnaire **ne fait pas partie des motifs valables** qu'Airbnb accepte pour annuler sans pénalité (dommages graves, problèmes de santé graves, circonstances exceptionnelles…). Et Airbnb interdit expressément de demander au client d'annuler lui-même.

En outre, se retirer de la plateforme ne libère de rien : Booking prévient que mettre fin au contrat « doesn't cancel any outstanding reservations » (n'annule pas les réservations en cours) et que, si elles ne sont pas honorées, il faut payer le relogement. Airbnb ne permet pas de supprimer une annonce qui a des réservations en cours, et si le compte est désactivé, les réservations en cours sont annulées.

## Peut-on transférer les réservations Airbnb vers un autre compte ?

Non. Airbnb le dit sans détour : il n'y a aucun moyen de transférer un compte à un autre hôte, et « les réservations ne peuvent pas être transférées à un nouvel hôte ni à un autre compte ». On ne peut pas non plus utiliser une modification de réservation pour en confier la gestion à quelqu'un d'autre.

Cela laisse deux possibilités :

- **L'annonce est à vous et le gestionnaire était co-hôte.** Vous le retirez et ajoutez le nouveau. Les réservations restent sur votre compte. Attention : le co-hôte retiré cesse de percevoir sa commission sur les réservations qui commencent après, il faut donc convenir à part de la façon dont il sera payé pour celles qu'il a vendues. Et vous restez responsable des réservations qu'il a acceptées.
- **L'annonce est au gestionnaire.** Les réservations restent sur son compte jusqu'à ce qu'elles soient terminées. Le plus courant est de convenir qu'**il s'en occupe** jusqu'au dernier départ, ou que le nouveau gestionnaire s'en occupe pour son compte, sans toucher à la réservation. Votre nouvelle annonce partira de zéro, sans avis.

## Et sur Booking ?

Booking permet, lui, de transférer l'hébergement d'un compte à un autre (il appelle cela *change of ownership*), y compris lorsque c'est la société de gestion qui change. Ce qu'il faut savoir :

- **Seul celui qui l'a actuellement à son nom peut le lancer.** Si c'est vous ou le nouveau gestionnaire qui le demandez, Booking a besoin du consentement du titulaire actuel.
- **Les réservations futures passent au nouveau titulaire.**
- Le nouveau titulaire **répond des obligations antérieures** au changement, et les factures et dettes en cours lui sont transférées.
- **Les paiements de Payments by Booking émis après le changement vont au nouveau titulaire.** Même si la réservation a été vendue par le gestionnaire sortant. Il faut en tenir compte dans le relevé final.
- Le channel manager est déconnecté, les programmes comme Genius sont désactivés et les modèles de messages sont effacés.
- Cela prend jusqu'à sept jours et, pendant ce temps, l'hébergement continue de recevoir des réservations.

**Les avis :** l'aide officielle de Booking sur le transfert n'en dit rien. Comme c'est le même hébergement qui est transféré, ils devraient normalement être conservés, mais confirmez-le avec Booking avant de tenir quoi que ce soit pour acquis.

## Et les réservations directes ?

Si un client a versé un acompte au gestionnaire, cet argent est à vous : le gestionnaire est tenu de « rendre compte de ses opérations et de remettre au mandant tout ce qu'il a reçu » (art. 1720 du Code civil). Demandez la liste des réservations directes avec les acomptes encaissés et qu'il vous les remette, ou qu'il les transmette au nouveau gestionnaire, dans le relevé final.

## Que dit la loi si le contrat ne prévoit rien ?

Le contrat de gestion fonctionne en grande partie comme un **mandat** : quelqu'un agit pour votre compte. Le Code civil fixe ces règles :

- **Vous pouvez le révoquer** quand vous voulez (art. 1733), sans préjudice du préavis ou de la pénalité que vous avez signés.
- **Désigner un nouveau gestionnaire** pour la même chose révoque le précédent dès qu'il en est informé (art. 1735). Faites-le par écrit.
- Si c'est **le gestionnaire qui renonce**, même s'il a un motif, il doit continuer à gérer « jusqu'à ce que le mandant ait pu prendre les dispositions nécessaires » (art. 1737). Il ne peut pas vous laisser avec un client qui arrive demain.
- Dans tous les cas, il doit **rendre des comptes** et vous remettre ce qu'il a encaissé (art. 1720).

Le mieux est de ne pas dépendre de cela : le contrat devrait prévoir ce qui arrive aux réservations futures à la fin. Nous l'expliquons dans [Le contrat avec le gestionnaire](/guias/contrato-de-gestion).

## Quand change-t-on le titulaire au Registre du tourisme ?

**Avant le changement.** Le Décret 143/2014 sur le Registre du tourisme exige de communiquer les changements de titulaire « en tout état de cause au préalable » (art. 6.2.b). C'est **le nouveau titulaire** qui la dépose (le nouveau gestionnaire, ou vous si vous allez gérer vous-même) avec le formulaire de communication, procédure 7267. Le code du logement ne change pas. Attention au gestionnaire sortant : la **cessation** peut être demandée par celui qui figure comme titulaire, et la cessation annule l'inscription. Ce qu'il faut, c'est un changement de titulaire, pas une cessation. C'est expliqué dans [Changer le titulaire de la licence](/guias/cambio-de-titularidad-licencia).

## Que faire avant d'annoncer la fin du contrat au gestionnaire ?

1. **Lisez votre contrat** : préavis, pénalité et ce qu'il prévoit pour les annonces et les réservations futures.
2. **Dressez la liste des réservations** à partir de la date du changement : canal, dates, montant, encaissé et qui le détient.
3. **Décidez avec le nouveau gestionnaire** quelles réservations chacun prend en charge et jusqu'à quelle date.
4. **Annoncez la fin du contrat par écrit**, avec la date et une proposition concrète pour les réservations, et demandez le calendrier complet et le relevé.
5. **Booking** : si l'hébergement est au gestionnaire, convenez qu'il lance le transfert et de la répartition des paiements qui arriveront ensuite.
6. **Airbnb** : si l'annonce est à vous, changez de co-hôte ; si elle est à lui, convenez qu'il s'occupe de ses réservations jusqu'au dernier départ.
7. **Registre du tourisme** : que le nouveau titulaire communique le changement **avant** la date.
8. **Dernier jour** : clés, codes, registre des voyageurs, inventaire et relevé signé.

La démarche complète, pas à pas, est dans [Comment changer de gestionnaire](/guias/cambiar-de-gestor), et les questions à poser pour que cela ne vous arrive pas avec le suivant, dans [20 questions à poser avant de signer avec un gestionnaire](/guias/20-preguntas-antes-de-firmar).

## Sources

- [Décret 28/2016 sur les logements à usage touristique, articles 3.2, 4, 7.1 et 8.3 (texte consolidé de la Junta, en espagnol)](https://www.juntadeandalucia.es/sites/default/files/inline-files/2025/04/Decreto%2028-2016%20de%202%20de%20febrero%20de%20las%20viviendas%20de%20uso%20turistico.pdf)
- [Décret 143/2014 sur le Registre du tourisme d'Andalousie, article 6.2.b : les changements de titulaire se communiquent à l'avance (texte consolidé de la Junta, en espagnol)](https://www.juntadeandalucia.es/sites/default/files/inline-files/2023/06/Decreto%20143-2014%2C%20de%2021%20de%20octubre%20registro%20de%20turismo%20de%20andalucia.pdf)
- [Code civil, articles 1720, 1733, 1735 et 1737 (mandat : reddition de comptes, révocation et renonciation) (texte consolidé, BOE, en espagnol)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763)
- [Junta de Andalucía : questions fréquentes sur les logements à usage touristique (titulaire de l'exploitation et changement de titulaire quand une société de gestion arrive) (en espagnol)](https://www.juntadeandalucia.es/organismos/turismojusticiadesregulacionyadministracionlocal/areas/turismo/registro-turismo/establecimientos-servicios/paginas/faq-viviendas-turismo.html)
- [Booking.com Partner Help : que faire quand le titulaire de l'hébergement change (en anglais)](https://partner.booking.com/en-gb/help/registration-getting-started/partnership/what-do-when-your-property-changes-ownership)
- [Booking.com Partner Help : retirer l'hébergement n'annule pas les réservations (en anglais)](https://partner.booking.com/en-us/help/registration-getting-started/partnership/removing-your-property-our-platform)
- [Booking.com Partner Help : annulations de réservations (en anglais)](https://partner.booking.com/en-gb/help/reservations/manage-reservations/handling-reservation-cancellations)
- [Airbnb : fusionner des comptes ou les transférer à une autre personne (les réservations ne se transfèrent pas)](https://www.airbnb.es/help/article/1431)
- [Airbnb : politique d'annulation pour les hôtes (10, 25 et 50 %)](https://www.airbnb.es/help/article/990)
- [Airbnb : retirer un co-hôte de votre annonce](https://www.airbnb.es/help/article/1632)